Cesja nieruchomości

Cesja nieruchomości w ostatnim czasie jest bardzo popularnym sposobem zakupu lub sprzedaży mieszkania. Tylko w ostatnich dwóch miesiącach pięciokrotnie miałem do czynienia z tego typu nieruchomościami. Pomyślałem, że może to być ciekawy materiał na naszego bloga. Dlaczego to tak popularny sposób na sprzedaż mieszkań? Jak zawsze chodzi o pieniądze. Kupując mieszkanie od dewelopera na wczesnym etapie budowy, można liczyć na niższą cenę zakupu nieruchomości. Co więcej, takiego zakupu można dokonać z minimalną wpłatą w wysokości 10%. Sprzedając to samo mieszkanie w trakcie budowy inwestycji deweloperskiej, można liczyć na zwrot rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.Nazywam się Dawid Małycha i prowadzę agencję nieruchomości operującą w segmencie wyższym i Premium. Dziś przedstawię Wam, o czym należy pamiętać, kupując bądź sprzedając mieszkanie w cesji nieruchomości. Spis treści na dziś wygląda następująco:

  • czym jest cesja z umowy deweloperskiej
  • cesja mieszkania a zyski z inwestycji w nieruchomości
  • opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej
  • cesja umowy deweloperskiej a kredyt hipoteczny
  • tips and tricks od Małycha Nieruchomości Premium

Czym jest cesja nieruchomości?


Cesja praw nieruchomości polega na tym, że nabywasz prawa i obowiązki z umowy, jaką zawarł sprzedający z deweloperem. Dzięki czemu możesz zakupić mieszkanie na rynku wtórnym, które jest nadal w trakcie budowy. W praktyce wchodzisz w prawa i obowiązki, jakie zostały opisane w umowie deweloperskiej, którą z kolei zawarł sprzedający.

Czy zawsze możesz zakupić mieszkanie w cesji? Otóż nie. Deweloperzy często broniąc się przed spekulacją na cenach mieszkań, które są sprzedawane równorzędnie przez nich, nie wyrażają zgody na takie transakcje. Należy to sprawdzić w umowie deweloperskiej sprzedającego. Tego typu transakcje były bardzo popularne w latach 2005-2008 przed wybuchem kryzysu na rynku kredytów hipotecznych. Ceny mieszkań w Polsce w tamtym czasie rosły w zawrotnym tempie, z czego korzystali inwestorzy rynku nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że w przypadku sytuacji losowych deweloper może indywidualnie wyrazić zgodę na cesję. Jakie to mogą być przypadki? To może być na przykład rozwód, lub strata pracy.

W umowie cesji wierzytelności występują trzy strony transakcji. Pierwszą z nich jest oczywiście deweloper sprzedający mieszkanie. Druga strona transakcji to osoba lub podmiot prawny będący właścicielem praw do mieszkania. Ostatnią trzecią stroną jest znowu osoba lub podmiot przejmująca prawa do zakupu nieruchomości.


Cesja praw z umowy deweloperskiej, ile można na tym zarobić?


Z mojego doświadczenia wynika, że najwięcej zarobili klienci, którzy kupili mieszkania od dewelopera na etapie dziury w ziemi. Szczególnie w sytuacji, kiedy to deweloper potrzebował pierwszych wpłat klientowskich do otrzymania kredytu deweloperskiego. W tego typu sytuacjach skłonność dewelopera do negocjacji jest zazwyczaj duża. Idąc dalej, sprzedaż takiego mieszkania po kilku, czasem kilkunastu miesiącach może pozwolić wygenerować zysk rzędu kilkunastu procent wzrostu ceny zakupu. Jeśli myślicie, że to niemożliwe to spójrzcie jak wygląda rynek nieruchomości w Warszawie. Ceny ofertowe wzrosły w ostatnich dwóch latach o ponad 20% Osobiście znam inwestycje Premium, gdzie kupując mieszkanie za 12.500 za mkw można było sprzedać mieszkanie dwu pokojowe za 14.800 po prawie roku. Jaki to jest zysk? 115.000 brutto. Wierzę, że każdy z nas doceniłby jego wartość. Poniżej sprawdźcie, jak rosły ceny ofertowe w stolicy w ostatnich latach?

ceny nieruchomości


Podatek od cesji, jak go wyliczyć?


Cesja nieruchomosci a VAT to dosyć skomplikowany wątek. Osobiście uważam, że temat podatku od cesji z umowy deweloperskiej jest na tyle wielowątkowy, że należy go skonsultować każdorazowo z radcą prawnym. Może zdarzyć się sytuacja, że będziesz musiał zapłacić zarówno podatek dochodowy jak i VAT. Co więcej, dochód ze sprzedaży umowy cesji jest wliczany do całości osiągniętego dochodu w danym roku, ponieważ transakcja objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dlatego, zanim rozpoczniesz inwestowanie w cesje nieruchomości, sprawdź z doradcą podatkowym, jakie konsekwencje podatkowe niesie za sobą ta metoda zakupu i sprzedaży mieszkania.


Cesja mieszkania a kredyt hipoteczny


Cesja nieruchomości może być finansowana kredytem hipotecznym. Oznacza to, że bank nie będzie od Ciebie wymagał spełnienia dodatkowych warunków, oraz nie będzie w sposób inny, niż standardowy wyliczał oprocentowanie kredytu. Może się jednak zdarzyć, że odmówi finansowania tego typu transakcji, ponieważ nie akceptuje spekulacji. Większość banków akceptuje kredyt hipoteczny na mieszkanie w cesji deweloperskiej. O czym jednak należy pamiętać planując wkład własny na zakup takiego mieszkania? Otóż bank przyjmie za cenę nieruchomości oryginalną cenę zakupu mieszkania od dewelopera. Różnica pomiędzy tą ceną, a ceną transakcyjną nie będzie kredytowana. W praktyce oznacza to, że osoba zakupująca takie mieszkanie musi posiadać nadwyżkę wkładu własnego. Skąd to wiem? Nasza firma posiada dwa departamenty sprzedaży: agencję nieruchomości i pośrednictwo kredytów hipotecznych. Ten drugi dział prowadzi moja żona Olga, która jest również autorem bardzo popularnego w sieci bloga o kredytach hipotecznych. W każdym miesiącu odwiedza go kilkanaście tysięcy osób z całej Polski.

skontaktuj się


Tips and Tricks od Małycha Nieruchomości Premium


Na koniec artykułu chciałbym Wam przedstawić kilka rzeczy, o których warto pamiętać przy tego rodzaju transakcjach:

  1. Sprzedający cesję nieruchomości powinien mieć zgodę dewelopera na taką transakcję. Taka zgoda, o ile występuje, zamieszczana jest zwyczajowo w umowie deweloperskiej.
  2. Jeśli Twoim celem jest zakup inwestycyjny to należy również wystąpić o zgodę na kolejną ewentualną cesję.
  3. Umowa deweloperska sprzedającego powinna być załącznikiem do Twojego aktu notarialnego zakupu nieruchomości.
  4. Powinieneś sprawdzić, czy sprzedający na czas regulował zobowiązania wobec dewelopera, oraz czy nie grozi mu wypowiedzenie umowy. Twoim celem nie jet zakup mieszkania, do którego ktoś może planować rozwiązanie umowy deweloperskiej.
  5. Po podpisaniu umowy cesji należy zawiadomić dewelopera o tym fakcie. Jest to w interesie prawnym zarówno sprzedającego, jak i kupującego.
  6. Zanim dokonasz sprzedaży nieruchomości w ramach cesji umowy deweloperskiej, skonsultuj się z radcą podatkowym. Sprawdź, czy będziesz musiał opłacić poza podatkiem dochodowym, również podatek VAT.

Cesja umowy deweloperskiej — kilka przykładów


Na początku artykułu napisałem, że w ostatnim czasie pomagaliśmy kilku klientom w zakupie, lub sprzedaży lub/i finansowaniu tego typu nieruchomości. Poniżej pokazuję więc dwa przykłady naszej pracy. Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie jako cesję nieruchomości, koniecznie daj nam znać. Ja i mój zespół jesteśmy do Twojej dyspozycji. W obu przypadkach znaleźliśmy klienta na zakup mieszkania w zaledwie kilka tygodni.

Przemysłowa / Grochowska

skontaktuj się


Przyjdź do nas, jeśli potrzebujesz profesjonalnej pomocy w sprzedaży nieruchomości!

Dawid Małycha – Dyrektor Sprzedaży Małycha Nieruchomości Premium / Członek Zarządu MBF & MNP Spółka Cywilna


Obserwuj nas na Facebook:  Małycha Nieruchomości Premium i Małycha Business Finance


Małycha Nieruchomości Premium & Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów

inwestowanie w nieruchomościDawid i Olga Małycha to właściciele agencji nieruchomości operującej na rynku wyższym i Premium, oraz  firmy pośrednictwa kredytowego.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później dodatkowo Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

Agencja nieruchomości MNP to nieruchomości segmentu wyższego, oraz Premium. Obsługujemy klientów z Polski, oraz całego świata. Dawid prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości. Olga ze swoim zespołem w części MBF pomaga uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości.

Szukasz kredytu hipotecznego? Sprawdź ten adres Małycha Business Finance

Zostaw proszę komentarz



Jak oszacować wartość nieruchomości? - Małycha Nieruchomości Premium

5 miesięcy ago

[…] cesja nieruchomości – jak inwestować poprzez cesję? […]

MLS nieruchomości - Małycha Nieruchomości Premium

4 miesiące ago

[…] cesja nieruchomości – jak inwestować w mieszkania poprzez cesję? […]

Opis mieszkania do sprzedaży - Małycha Nieruchomości Premium

3 miesiące ago

[…] cesja nieruchomości – jak inwestować w mieszkania poprzez cesję? […]

Jak zrobić zdjęcia mieszkania na sprzedaż? - Małycha Nieruchomości Premium

3 miesiące ago

[…] cesja nieruchomości – jak inwestować w mieszkania poprzez cesję? […]

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Współpracujemy z następującymi
instytucjami rynku nieruchomości

mbf_sl_m_gr
kign
kmn
mls

Potrzebujesz eksperta od nieruchomości? Napisz do Nas!

dawid-malycha-kontakt

Małycha Nieruchomości Premium

Luksusowe Nieruchomości

Skontaktuj się z Nami

Znajdź Nas:

©2018 Małycha Nieruchomości Premium