Czy ceny nieruchomości spadną?

Czy ceny nieruchomości spadną? O to pyta praktycznie każdego dnia wielu klientów. Dziś chciałbym się zmierzyć z tym tematem i przedstawić Wam bardziej to co czuje agent neiruchomości, niż twarde dane makro, choć i takie się pojawią. Pracujemy z zespołem na wszystkich Starych Rynkach w stolicy, więc nasza wiedza i kontakty są bardzo rozległe. Dlatego moja analiza powstała na bazie wielu różnych transakcji, oraz możliwości obserwowania na co dzień zachowań i reakcji klientowskich.

Jesteśmy dziś świadkami niezwykłej sytuacji. Kiedy rok temu po pierwszej fali wirusa wszyscy zastanawialiśmy się, czy to koniec trwającej kilka lat hossy na polskim rynku nieruchomości, dziś wiemy, że był to przedsionek do wejścia do niezwykłego przyspieszenia tego rynku. Nieruchomości się dziś sprzedają bardzo dobrze, a klienci podejmują decyzje szybko, mimo że wzrost cen można zauważyć w odcinkach kwartału. Z czego to wynika?


Co wpływa na wzrost cen nieruchomości?


Pięć czynników wpływa bezpośrednio na wzrost cen nieruchomości i zachowanie klienta szukającego. Po pierwsze mamy bardzo niskie stopy procentowe, które nie sprzyjają myśleniu o oszczędzaniu na lokatach, a raczej o szukaniu alternatywnych źródeł walki z inflacją, o której za chwilę. Dostępność do kredytu nadal z niskim wkładem własnym powoduje chęć zakupów inwestycyjnych. Według danych GUS mniej więcej 50% zakupów na rynku nieruchomości w Polsce w 2021 finansowana jest kredytem hipotecznym.

Po trzecie każdy z nas widzi, że koszyk zakupów domowych kosztuje nas znaczenie więcej, niż rok temu. Oficjalna inflacja jest poziomie 5%, a ta życiowa, która dotyka każdego z nas pewnie jest jeszcze wyższa. Po czwarte nastąpił wzrost cen materiałów budowlanych, głównie drewno i stal, na cegły przy budowach domu należy się dziś zapisać w składach budowlanych w kolejkę społeczną i należy następnie czekać nawet kilka tygodni. To wręcz niesłychane zjawisko. Po piąte wreszcie na to wszystko nakłada się element medialny, czyli słyszymy, że nieruchomości się sprzedają bardzo dobrze, a my nie chcemy zostać kiedy pociąg odjedzie i tak sytuacja można by rzec rozkręca się naturalnie.


Kto dziś inwestuje w nieruchomości?


Tą grupę możemy podzielić na dwie mniejsze podgrupy. Pierwsza to typowy „Kowalski”, który zaciąga kredyt i kupuje byle jakie mieszkanie dwupokojowe od dewelopera, najlepiej blisko swojego zamieszkania, bo zna ten rynek. Druga grupa, znacznie mniejsza, ale można by rzec znacznie bardziej kaloryczna to osoby inwestujące w nieruchomości i wierzące, że to dziś najpewniejsze źródło przetrzymania środków finansowych, oraz przy okazji bardzo dobry wehikuł inwestycyjny. Takie osoby kupują więc nieruchomości w wielu różnych miejscach, określanych przez nas branżowo Starymi Rynkami (min. Saska Kępa, Powiśle, Stara Praga, Stary Żoliborz, Stary Mokotów, Śródmieście itd.) w oczekiwaniu na to, aby kiedyś tą nieruchomość sprzedać z zyskiem.


Chciałoby się zapytać, jak długo jeszcze to będzie trwać?


Sytuacja polityczna w naszym kraju, oraz wprowadzenie Nowego Ładu może pomóc w utrzymaniu hossy na rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach. Program rządowy w założeniach ma pomóc w dofinansowaniu wkładu własnego do kredytów hipotecznych, co spowoduje jeszcze większą aktywność deweloperską, oraz jeszcze bardziej pobudzi popularny segment nieruchomości. To na pewno wpłynie na segment wyższy i finalnie na segment Premium. Trzeba jasno zaznaczyć, że na rynku pierwotnym już możemy obserwować dużą aktywność deweloperską. Widać to poprzez wskaźniki wydanych pozwoleń na budowę, oraz rozpoczętych budów, tu mamy rekordowe wyniki, co pokazuje że rynek wierzy że na te mieszkania będą w przyszłości nabywcy.


Jak Nowy Ład wpłynie na rynek nieruchomości?


Podwyższenie składki zdrowotnej u przedsiębiorców o 9% może z kolei wpłynąć na zwiększenie cen podstawowych usług, bo ta podwyżka najbardziej dotknie to środowisko, a to z kolei może nadal wpływać na inflację. Czy Rada Polityki Pieniężnej podniesienie stopy procentowe, aby korygować wzrost cen? Dziś nie jesteśmy w stanie tego przewidzieć i nie mamy takich lokalnych sygnałów rynkowych, mimo że nasi sąsiedzi z regionu (Czechy, Węgry) zdecydowały się na taki ruch. Na dziś polski rynek nieruchomości wydaje się być nadal zdrowy, choć pewnie pomału dotykamy sytuacji, kiedy to ceny zaczynają być mało smaczne dla klientów kupujących. Nie można jednak jasno określić, że jest to koniec hossy, ponieważ wiele czynników wskazuje, że może jest wręcz odwrotnie.


Długoterminowa perspektywa


Osobiście wierzę w długoterminowe patrzenie na rynek nieruchomości. Wierzę w to, że ceny nieruchomości w Polsce będą nadal rosły w najbliższych latach. Postrzegam to poprzez wzrost zamożności społeczeństwa, oraz makro ekonomiczne wskaźniki, jak relacja zarobków do ceny za metr kwadratowy, czy relacja ceny wynajmu nieruchomości do ceny nieruchomości. W obu przypadkach nadal istnieje znacząca różnica pomiędzy Polską, a innymi krajami Europy Zachodniej. Może też właśnie dlatego w ostatnim czasie byliśmy świadkami zakupów przez duże podmioty, głównie skandynawskie fundusze inwestycyjne, całych osiedli mieszkaniowych z przeznaczeniem pod wynajem długoterminowy. W taki sposób z rynku zniknęło kilka tysięcy mieszkań.


Krótka perspektywa


Nie wiemy jednak jak zachowa się rynek w krótkiej perspektywie, najbliższych sześciu miesięcy, oraz dwunastu miesięcy. W mojej opinii wiele zależy od wysokości inflacji i zachowania Rady Polityki Pieniężnej. Utrzymywanie środowiska niskich stóp procentowych wraz z rosnącymi cenami dóbr i usług nakręconych programem wsparcia dla kredytobiorców może nadal wpływać na wzrost cen, oraz zachowania klientów mieszkaniowych i inwestorów. Taki scenariusz może jednak doprowadzić w pewnym momencie do gwałtownego załamania, ponieważ po prostu nie jest to normalne zachowanie rynku. Inny scenariusz, na który osobiście liczę to balansowanie pomiędzy spadającą inflacją, a wzrostem stóp procentowych z utrzymaniem niskiego bezrobocia w Polsce. Wtedy mamy szansę na stabilnie rosnący rynek i odwrót od niego krótkowzrocznych inwestorów liczących na szybkie zyski (co wcale nie jest takie dobre dla całego rynku).


Dawid Małycha – Managing Director Małycha Nieruchomości Premium


Obserwuj nas na Facebook:  Małycha Nieruchomości Premium i Małycha Business Finance


Pomocne Materiały:

Motywacja MNP:

Kredyty Hipoteczne (Blog MBF):


Małycha Nieruchomości Premium & Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów

inwestowanie w nieruchomościDawid i Olga Małycha to właściciele agencji nieruchomości operującej na rynku wyższym i Premium, oraz firmy pośrednictwa kredytowego.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później dodatkowo Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

Agencja nieruchomości MNP to nieruchomości segmentu wyższego, oraz Premium. Obsługujemy klientów z Polski, oraz całego świata. Dawid prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości. Olga ze swoim zespołem w części MBF pomaga uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości.

Szukasz kredytu hipotecznego? Sprawdź ten adres Małycha Business Finance

 

Zostaw proszę komentarz



Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Współpracujemy z następującymi
instytucjami rynku nieruchomości

mbf_sl_m_gr
kign
kmn
mls

Skontaktuj się z Nami

Znajdź Nas:

©2021 Małycha Nieruchomości Premium

Wdrożenie witryny www.xblue.pl