Inwestowanie w nieruchomości to wybór pomiędzy różnymi strategiami pozwalającymi budować dochód pasywny z wynajmu, bądź dochód po zrealizowaniu inwestycji poprzez szybką sprzedaż. Nazywam się Dawid Małycha i jestem współwłaścicielem dwóch firm operujących na rynku nieruchomości segmentu wyższego i Premium. Jest to agencja nieruchomości i firma pośrednictwa kredytowego. Pomagamy klientom wybrać strategię odpowiednią do ich poziomu zamożności, zdolności kredytowej, oczekiwań rentowności, a także poczucia smaku.
Kiedy wpiszesz w wyszukiwarce hasło: inwestowanie w nieruchomości otrzymasz propozycje do przeczytania półtora miliona stron. To duży wybór. Dlaczego więc mój artykuł powinien Cię zainteresować? Prowadzę firmę pośrednictwa kredytowego, oraz agencję nieruchomości, stąd moja wiedza w tym zakresie może być dla Ciebie interesująca. Nieskromnie mogę Cię zapewnić, że na pewno jest praktyczna.
Jak zacząć inwestować w nieruchomości?
Dzisiaj chciałbym opisać cztery strategie inwestowania w nieruchomości jakie stosują nasi klienci we współpracy z nami. Dlaczego akurat te cztery, a nie inne? Co do zasady możesz dziś inwestycje w nieruchomości opierać na wielu strategiach. Kawalerki inwestycyjne, gotowce inwestycyjne, najem krótkoterminowy, luksusowe apartamenty, podnajem, flipping, cesje deweloperskie, klasyczna deweloperka, nieruchomości z windykacji. Do dzisiejszego artykułu wybrałem pierwsze cztery wymienione, ponieważ uważam, że każdy może je zastosować, zarówno doświadczony inwestor, ale również początkujący. Dodatkowo nasi klienci uzyskują w tych strategiach największe rentowności i warto je poznać. Czytając dzisiejszy wpis inwestowanie w nieruchomości dowiesz się:
- na czym polegają strategie wynajmu na rynku nieruchomości
- w jaki sposób możesz finansować nieruchomości inwestycyjne
- w jaki sposób kryzys na rynku nieruchomości może wpłynąć na daną strategię
- dlaczego Polska jest nadal doskonałym rynkiem do inwestowania w mieszkania
- zalety, oraz wady poszczególnych strategii, oraz możliwe rentowności od uzyskania
- co dziś jest trendem, a co jest już mało popularne wśród inwestorów rynku nieruchomości
- co jest lepsze w danej strategii, budowa dochodu pasywnego, czy zarobek na wzroście nieruchomości w czasie
Inwestowanie w nieruchomości - Polska a świat
W co warto inwestować pieniądze? Idąc dalej, czy warto inwestować w nieruchomości? Kiedy klienci zadają mi to pytanie, zawsze odpowiadam w ten sam sposób. Inwestycje w nieruchomości to doskonały biznes. Gdyby mój dziadek miał odpowiednią wiedzę pewnie dziś moja rodzina zarządzałaby portfelem kilkudziesięciu nieruchomości inwestycyjnych, zamiast kilku. Mój ojciec też nie miał takiej wiedzy, dopiero ja zacząłem się tym interesować. Moim celem jest zbudowanie w przyszłości portfela kilkunastu/dziesięciu nieruchomości inwestycyjnych, które zapewnią dochód pasywny mojej rodzinie. Zamierzam wykorzystać w tym celu nadwyżki finansowe jakie generują nasze firmy, oraz zdolność kredytową.
| Potrzebujesz wsparcia w sprzedaży lub znalezieniu nieruchomości? Skontaktuj się z ekspertem Małycha Nieruchomości Premium |
Osobiście uważam, że nieruchomości to najbardziej przewidywalny, pozwalający się ubrać w excella biznes, wbrew pozorom odporny na wahania makro ekonomiczne. Pod jednym warunkiem oczywiście, że wybierasz nieruchomości mądrze. Inwestycje w nieruchomości mogą być wtedy źródłem Twojego dochodu na wiele lat. Dlatego dziś chciałbym przedstawić cztery godne uwagi sposoby budowy portfela nieruchomości. Jeśli zastanawiasz się w co warto inwestować, aby było to bezpieczne inwestowanie polecam Ci rozwagę strategii jakie wykorzystują nasi klienci.
Czy warto inwestować w nieruchomości?
Zanim jednak do tego przejdę napiszę jeszcze rzecz niezwykle ciekawą. Kilka dni temu miałem spotkanie z klientem zarządzających w Hong Kongu funduszem inwestycyjnym. To, co za chwilę napiszę może być dla Ciebie kontrowersyjne. Otóż według Sebastien (pochodzi z Francji) i jego kolegów z branży Polska i Rumunia są dzisiaj uważane, za doskonałe rynki, żeby rozpocząć inwestowanie w nieruchomości pod wynajem. Kiedy zadałem mu pytanie, co sądzi na temat cen nieruchomości w naszym kraju odpowiedział rzecz następującą. Z perspektywy Polski ceny są wysokie, ponieważ patrzymy na wskaźniki wzrostu cen na przestrzeni ostatnich lat. Z perspektywy globalnej nasze ceny są niskie w porównaniu z innymi rynkami w europie, jak i na świecie. Dlatego ludzie inwestujący globalnie mogą się dziś interesować Polską. Jakkolwiek to odbierzesz musisz przyznać, że jest to ciekawa teza.
Warto dodać , że ceny mieszkań w Polsce dopiero w tym roku dotarły do cen nieruchomości z końca 2008 roku, jaki uznawany jest za początek kryzysu finansowego na świecie. Poza mniejszą sprzedażą mieszkań u deweloperów nie mamy nadal żadnego wskaźnika wieszczącego kolejny kryzys. Warto o tym pamiętać. Na koniec tego akapitu rzecz kluczowa dla osób chcących budować portfel nieruchomości pod wynajem. Rynek najmu w Polsce to dziś około 5%, to pokazuje jak bardzo może się jeszcze rozwinąć biorąc pod uwagę demografię, wzrost cen i odkładanie decyzji zakupowych w czasie, a także wzrost zamożności Polaków i ich chęć pod podróżowania.
Jak inwestować w nieruchomości - 4 strategie
Zawsze uważałem, że inwestowanie w nieruchomości to bardzo dobry, bezpieczny, przewidywalny pomysł na pomnażanie majątku. Dziś przedstawię pomysły na budowę dochodu pasywnego. Jeśli się zastanawiasz w co zainwestować pieniądze to moim zdaniem ten akapit bardzo przypadnie Ci do gustu. Do czytania dalej zachęcę Cię wskaźnikami. Dziś w Styczniu 2019 roku lokaty dają oprocentowanie na poziomie około 2% Nasi klienci inwestując w nieruchomości otrzymują zyski na poziomie od 5% do nawet kilkunastu procent w skali roku. Czy Twój bank może Ci to zaproponować? Przejdźmy więc teraz do meritum artykułu, czyli przedstawienia wspomnianych wcześniej czterech strategii inwestowania w nieruchomości. Oto one.
Kawalerka do wynajęcia, czyli kawalerki inwestycyjne
Definicja:
Kawalerki inwestycyjne to mieszkania położone w lokalizacjach gwarantujących ruch od najemców jak na przykład ośrodki pracy, lub szkoły wyższe. Warszawa posiada takie miejsca na Mokotowie (Mordor - dzielnica pracy, Mokotów to kilka popularnych uczelni wyższych), na Woli (największa ilość biurowców), oraz w Centrum (bo wszędzie blisko) Tego typu mieszkania można także kupować w bliskiej odległości od metra. Warszawa dziś posiada dwie linie i granica pomiędzy pierwszą a drugą praktycznie się już zaciera. Ciekawym miejscem do inwestycji w kawalerki są także dzielnice artystyczne (popularne w Europie, w Polsce dopiero się tworzące), czyli takie które skupiają uwagę artystów, turystów, ludzi otwartych, oraz studentów. Warszawa właśnie ogląda budzenie się do życia takiego miejsca na Nowej Pradze. Innym sposobem zakupów kawalerek inwestycyjnych jest zakup mieszkań w kamienicach. W Warszawie jest ich mało, ponieważ większość została zniszczona w czasie II wojny światowej. Uważane są dziś więc za dobro limitowane.
Dla kogo:
Pierwsza inwestycja, lub uzupełnienie portfela nieruchomości. To także strategia dla inwestorów instytucjonalnych, którzy chcą kupić pakiet nieruchomości i dzięki temu osiągnąć zniżkę od dewelopera. Na rynku Premium inwestycja w kawalerki w kamienicach to świetny produkt w portfelu, bardzo unikatowy.
Jaka strategia:
Raczej tylko wynajem długoterminowy. Na dziś można powiedzieć, że wynajem kawalerki jest bardzo dobrą strategią. Czas wynajmu niezależnie od pory roku to tylko kilka dni. Tak samo na rynku masowym, jak i premium w kamienicach. Kupując kawalerkę możesz więc liczyć na brak problemów ze znalezieniem najemcy. Jeśli kupujesz pakiet wielu mieszkań, bądź kupujesz na pierwszym etapie budowy możesz liczyć także na wzrost ceny w przyszłości.
ROE:
Ponieważ to pojęcie występuje po raz pierwszy w artykule, postaram się je szybko wyjaśnić. Najprościej rzecz ujmując to mnożysz miesięczny potencjalny przychód z wynajmu (po odliczeniu czynszu i opłat) razy dwanaście miesięcy i dzielisz przez cenę zakupu (możesz uwzględnić PCC, prowizję pośrednika lub banku w przypadku kredytu - są to jednak koszty jednorazowe więc niektóre definicje nie uwzględniają tych kosztów) W przypadku kawalerek inwestycyjnych ROE powinno kształtować się na poziomie 7,0% - 8,0% Wtedy możesz uznać, że to bardzo dobra inwestycja.
Finansowanie:
Bez problemu uzyskasz kredyt w banku, nawet jeśli to Twoja druga lub trzecia nieruchomości (z kolejną może być już kłopot ze względu na ustawę o kredycie hipotecznym) Wykorzystując kredyt na trzydzieści lat z 10% wkładem własnym możesz liczyć, że wynajem będzie finansował kredyt i zostanie Ci jeszcze około osiemset złotych wolnego dochodu. Założenie dla zakupu kawalerki za około 300.000 złotych. Kupując mieszkanie w kamieniach cena zakupu jest zazwyczaj wyższa, ale wtedy możesz też oczekiwać wyższego czynszu na wynajem.
Jaki metraż:
Dziś na rynku jako inwestor rynku nieruchomości możesz mieć wybór. Kawalerki inwestycyjne można już kupować od 25 mkw (najlepsze, bo najtańsze) i będą się wynajmować tak samo dobrze jak 34 mkw (za taką samą cenę) Zakup wyższych metraży jest mało opłacalny ze względu na cenę, która będzie wpływać na późniejszą rentowność inwestycji.
Odporność na kryzys:
Bardzo odporna strategia na potencjalny kryzys. Kawalerki inwestycyjne są zawszą poszukiwane na rynku. Nawet w środowisku wysokich stóp procentowych, co za tym idzie wysokiego bezrobocia i niższego zainteresowania wynajmem mieszkań (te naczynia są zawsze ze sobą połączone) możesz liczyć, że Twoja kawalerka powinna znaleźć najemcę. Inwestycje w nieruchomości poprzez kawalerki pod wynajem mają więc duży sens. Muszę Wam powiedzieć, że w naszym biurze po tego typu mieszkania zgłaszają się zarówno klienci rozpoczynający swoją przygodę z nieruchomościami, jak i doświadczeni inwestorzy. Ci drudzy kupują pakiety mieszkań, lub szukają selektywnie kawalerek w kamienicach.
Jakich nieruchomości unikać:
Kawalerek położonych na obrzeżach miasta, w dzielnicach sypialnianych, mieszkań w dużych metrażach powyżej 35 mkw. Twoim priorytetem są kawalerki na rynku pierwotnym w zrewitalizowanych kamienicach, oraz ładne mieszkania na rynku wtórnym w dobrych lokalizacjach w nowych blokach.
Zagrożenia:
Jeśli wynajmujesz kawalerkę w systemie najmu długoterminowego nie możesz wejść do mieszkania bez zgody właściciela. Dlatego warto na samym początku umówić się na gospodarskie wizyty raz w miesiącu, lub raz na kwartał. Innym sposobem jest zatrudnienie własnej sprzątaczki, która może wejść do mieszkania raz na dwa tygodnie. Wpływa to oczywiście na obniżenie rentowności. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że jest jednocześnie najskuteczniejsze rozwiązanie jak chodzi o wiedzę na temat tego, co się dzieje w mieszkaniu.
Gotowce inwestycyjne, czyli mieszkania dzielone na pokoje
Definicja:
Mieszkanie podzielone na pokoje i wynajmowane per pokój, to znaczy że czerpiesz dochód jako inwestor z wynajmu każdego z poszczególnych pokoi zamiast całego mieszkania. Tego typu mieszkania mają najlepszą lokalizację w okolicach linii metra, jak również wszędzie tam gdzie jest blisko do ośrodków pracy. Warszawa posiada takie miejsca na Mokotowie, Ursynowie, Ursusie, oraz Gocławiu.
Jaka strategia:
Tylko wynajem długoterminowy, zazwyczaj dla studentów. Ze względu na brak prywatnych akademików, oraz niską konkurencyjność państwowych można uznać, że ta strategia jest dziś doskonała. W akademiku przy uczelni możesz wynająć trzy osobowy pokój za 500 złotych, a dopłacając 400 złotych możesz liczyć na własny pokój w mieszkaniu.
ROE:
Nawet do 10% Pewnie się zastanawiasz jak to możliwe? Matematyka jest bardzo prosta. W Warszawie 64 mkw mieszkanie przygotowane do wynajmu na pokoje możesz kupić za około 670.000 złotych Wynajem sześciu pokoi przyniesie Ci po odjęciu czynszu i opłat zysk miesięczny na poziomie około 5.300 złotych. Jeśli tylko prowadzisz działalność gospodarczą możesz zastosować przyspieszoną amortyzację, przez co nie zapłacisz podatku od wspomnianego zysku. Przyspieszona amortyzacja to odliczenie od kosztów 10% wartości mieszkania w skali miesiąca, co jest zgodne z polskim prawem podatkowym. W mojej agencji sprzedajmy dużo takich mieszkań, a zainteresowanie ze strony inwestorów jest coraz większe. Inwestowanie w nieruchomości poprzez te mieszkania to dziś bardzo gorący temat.
Finansowanie:
Tu są dwa wyzwania. Po pierwsze bank może mieć problem z przeznaczeniem mieszkania, ponieważ zostało podzielone na pokoje, przez co straciło charakter mieszkania, a stało się produktem inwestycyjnym. W myśl ustawy o kredycie hipotecznym nie może być więc finansowane kredytem mieszkaniowym, a inwestycyjnym. Istnieją sposoby jak temu zaradzić, ale to wyższa szkoła finansowania nieruchomości jaką stosujemy w drugiej mojej firmie Małycha Business Finance. Po drugie cena zakupu ustalana jest ze względu na rentowność mieszkania, nie jego wartość na rynku, więc musisz posiadać tutaj wyższy niż 20% wkład własny. tego typu mieszkania inwestorzy zazwyczaj kupują za gotówkę.
Jaki metraż:
Nie ma tutaj większego znaczenia, ważne aby było od 4 do 6 pokoi, dwie łazienki i kuchnia z małą jadalnią w przedpokoju. Idealne mieszkanie to takie pomiędzy 63 a 70 mkw dla 6 osób.
Odporność na kryzys:
Teraz przedstawię Ci moją prywatną teorię, której nie słyszałem do tej pory od innych inwestorów rynku nieruchomości, ani szkoleniowców. Uważam, że tego typu mieszkania są bardzo odporne na kryzys. Nawet jeśli zdarzy się sytuacja zupełnie inne od tej, o której mówił Sebastien. Czyli ceny nieruchomości w Polsce mogą spaść to ceny gotowców inwestycyjnych nie spadną, a wręcz mogą wzrosnąć. Dlaczego tak sądzę? Inwestycje w nieruchomości przeznaczone pod wynajem na pokoje to strategia zakupu mieszkania, którego cenę wyznacza rentowność z wynajmu. Innymi słowy jak dużo będziesz zarabiać na wynajmie na pokoje tak wysoka będzie cena Twojej nieruchomości. Ceny pokoi w Polsce są nadal dużo niższe, niż na zachodzie Europy, stąd sądzę że istnieje prawdopodobieństwo że wartość takich mieszkań wzrośnie w czasie. W ostateczności na takich mieszkaniach stracisz najmniej, ponieważ tyko dwa lata wynajmu teoretycznie zabezpieczają Ci spadek ceny mieszkania o 20%
Zagrożenia:
Nie próbuj tego sam w domu. To znaczy, że nie znajdziesz sam takiej nieruchomości jeśli nie masz odpowiedniego doświadczenia, nie przeprowadzisz też odpowiedniego remontu bez fachowej wiedzy. Znajomość prawa budowlanego jest tutaj kluczowa.
Czy łatwo znaleźć najemców:
Tak, na dzisiejszym rynku jest to bardzo proste. To akurat najprostsza rzecz w tej strategii. Kiedy wpiszesz w wyszukiwarce hasło pokoje do wynajęcia zobaczysz jakie to proste, ponieważ nadal na rynku funkcjonuje wiele mieszkań niedostosowanych do tego biznesu. Z doświadczenia mojego i naszych klientów mogę powiedzieć, że jesteś w stanie zarządzać samemu do maksymalnie trzech mieszkań. Nie jesteś w stanie zarządzać ani jednym mieszkaniem, jeśli pracujesz od rana do wieczora. Dla obu tych przypadków rynek na szczęście wymyślił firmy zajmujące się zarządzaniem najmem. Obok zdjęcie przykładowego pokoju stosowanego w takiej strategii.
Jakich nieruchomości unikać:
Nie kupiłbym mieszkania od osoby, która pierwszy raz w życiu zrobiła gotowca inwestycyjnego, mieszkanie musi być przekształcone we własność, a regulamin wspólnoty nie powinien zabraniać wynajmu mieszkań studentom (teoretycznie posiadając mieszkanie własnościowe możesz robić to, na co masz ochotę, ale lepiej mieć dobre relacje ze wspólnotą mieszkaniową)
Mieszkania na doby, czyli wynajem krótkoterminowy
Definicja:
Jest to inwestycja w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy. To znaczy, że wynajmujesz mieszkanie wielu osobom pobierając czynsz za każdą dobę. Mieszkania powinny być zakupowane w popularnych dzielnicach z punktu widzenia dostępności do centrum. W Warszawie jest to Mokotów, Wola, Ochota, bliski Żoliborz. Można także wziąć pod uwagę miejsca w bliskiej odległości do zabytków, jakie odwiedzają turyści, bądź na Starówce, lub Śródmieściu. Warszawa za kilka lat będzie posiadać jeszcze jedną ciekawą dzielnicę - Nową Pragę. Inną strategią może być zakup w miastach typu: Wisła, Zakopane, Trójmiasto itd. Ważne tutaj jest, aby lokalizacje wybrać mądrze, to znaczy czy nie znając miasta jako potencjalny turysta lub osoba przyjeżdżająca w celach biznesowych wybrałbyś właśnie tą dzielnicę, a później samą ulicę.
Jaka strategia:
Tylko wynajem krótkoterminowy z nastawieniem się na turystów. Raczej dla doświadczonych inwestorów mających pomysł na mieszkanie, oraz coraz większą konkurencyjność w tym segmencie nieruchomości. W przypadku tego typu mieszkań warto także spojrzeć oczami wyobraźni w przyszłość. Czy takie mieszkanie może być kiedyś wynajmowane w innej strategii, na przykład klasycznym długoterminowym najmie? Często mieszkania wynajmowane na doby spełnia również inne poboczne cele inwestora, jak na przykład miejsce do nocowania podczas pobytów biznesowych, lub wakacyjnych jeśli rozmawiamy o kurortach. Takim dla przykładu może być na przykład Wisła, gdzie nasi klienci swego czasu kupowali mieszkania, a jest to dobre miejsce do wypadów na narty.
ROE:
Tutaj wiele zależy od sezonu, tego jak przygotujesz mieszkanie i jak wiele innych czynników. Jeśli jesteś dobry, oraz posiadasz dobry produkt możesz liczyć nawet na kilkanaście procent rentowności na mieszkaniu. Ze wszystkich wymienionych strategii ta właśnie może być najbardziej zyskowną, ale jest jednocześnie najtrudniejsza. Musisz mieć pomysł, jak zarządzić całym procesem najmu od przekazania kluczy po sprzątanie i wymianę pościeli. Taki pomysł mają nasi klienci, którym nasza firma kredytowa Małycha Business Finance pomagała uzyskać kredyt na zakup tego mieszkania. Mieszkanie posiada własną stronę internetową, fan page na Facebook i zostało doskonale przygotowane do wynajmu krótkoterminowego.
Finansowanie:
Nie ma tutaj problemu z uzyskaniem kredytu. Bank przecież nie wie, że zamierzasz kupić mieszkanie które będzie przeznaczone na wynajem krótkoterminowy. Jedyny wyjątek stanowią inwestycje w nieruchomości sprzedawane na 23% stawce VAT, co oznacza że nie jest to mieszkanie, więc nie można zastosować kredytu mieszkaniowego, a inwestycyjny.
Jaki metraż:
Występują różne podejścia, zazwyczaj kupuje się mieszkania do 55 mkw do maksymalnie dwóch pokoi. Stawkę za wynajem ustalasz w zależności od ilości łóżek. Przyjmuje się, że najbezpieczniejszą strategią jest mieszkanie do maksymalnie trzech pokoi, ponieważ może pomieścić trzy podwójne łóżka. W takiej strategii możemy wynająć to parze, która oczekuje więcej od apartamentu, dwóm parom które chcą mieć jeden pokój wspólny, oraz trzem parom, które przyjechały na przykład na koncert. Pewnie się zastanawiasz, to dlaczego nie cztery pokoje? Odpowiedź jest prosta, wtedy trafiasz do innego segmentu - wieczorów kawalerskich i wyjazdów weekendowych dla studentów z Anglii, a tego pewnie byś nie chciał.
Odporność na kryzys:
Te mieszkania powinny być bardzo odporne na sytuacje kryzysowe, ponieważ powinny być kupowane w bardzo dobrych lokalizacjach. Takie znowu zazwyczaj bronią się najlepiej w przypadku kryzysu na rynku nieruchomości.
Zagrożenia:
Na dziś zagrożeniem wydaje się być lobby hotelarskie, które jakby nie patrzeć traci klientów poprzez ten biznes. Wspomniane środowisko chciałby bardzo, aby została wprowadzona ustawa regulująca ten segment nieruchomości. Podobno prace nad nią trwają. Może to wpłynąć na wymogi dotyczące wykonywania zawodu hotelarza, poprzez wynajem krótkoterminowy. Drugim zagrożeniem jest umiejętność zarządzania całym procesem. Od znalezienia klienta, przez jego profesjonalną obsługę, jak i proces posprzedażowy - w tym przypadku zarządzanie sprzątaniem mieszkania. Całość jest niełatwa, pochłaniająca bardzo dużo czasu. Powtórzę to raz jeszcze, według mnie tylko dla doświadczonych inwestorów. Zawsze możesz oddać mieszkanie w zarządzanie, koszt w Warszawie to 33% przychodu jaki uzyskujesz.
Jakich nieruchomości unikać:
Bez dobrego widoku z okna, oraz położonych "tylko" kilometr pieszo od stacji metra, lub jakiejkolwiek restauracji. Tutaj należy włączyć zdrowy rozsądek. Najbardziej sprawdza się test wśród znajomych, czyli prześlij lokalizację kilku osobom, które podróżują po miastach w celach prywatnych lub biznesowych i zapytaj ich o zdanie.
Luksusowe Apartamenty, czyli moim zdaniem klasyka jest zawsze najlepsza
Definicja:
Jest to inwestycja w nieruchomości na wynajem długoterminowy. Mieszkania to w praktyce luksusowe apartamenty o podwyższonym standardzie. Zazwyczaj położone w popularnych dzielnicach. W Warszawie są nimi: Śródmieście, Mokotów, Powiśle, od niedawna również Praga Półoc. Tam właśnie tego typu apartamentów jest najwięcej. Mieszkania powinny posiadać przynajmniej trzy sypialnie i dwie niezależne łazienki, oraz duży przestronny salon. Ideałem jest penthouse, czyli mieszkanie zlokalizowane na ostatnim piętrze z dużym tarasem, bądź apartamentowiec z przestronnym tarasem.
Jaka strategia:
Tylko wynajem długoterminowy. Często w oparciu o klienta zagranicznego, który oczekuje wyższego standardu i jest w stanie odpowiednio za niego zapłacić. Przy tej strategii można także liczyć na wzrost wartości nieruchomości w czasie, co często jest motywacją do zakupu mieszkania i lokowania pieniędzy w rynek nieruchomości zamiast sektor bankowy.
ROE:
Może Was zaskoczę, ale tutaj nie spodziewajcie się zysków na poziomie gotowców inwestycyjnych. Na całym świecie przyjmuje się bowiem, że ROE na apartamentach powinien być na poziomie 5% - 6% Dlaczego tak mało? Bo tutaj nie zawsze chodzi o zarabianie pieniędzy, ale mądre ich ulokowanie. Kupując apartament w dobrej lokalizacji można bowiem liczyć na wzrost cen w przyszłości.
Finansowanie:
Co do zasady nie ma tutaj problemu z uzyskaniem kredytu. Może się jednak zdarzyć, że bank będzie wymagał wyższego, niż 10% wkład własny. Wiele zależy od cech danej transakcji, jak i zamożności nabywców. W naszej firmie posiadamy departament kredytów hipotecznych, prowadzi go moja żona Olga. Przyjęliśmy dla niego marketingową nazwę Małycha Business Finance. Ola (tak ją nazywam) posiada bardzo duże doświadczenie w finansowaniu nieruchomości. Mogę więc Wam powiedzieć, że w 2017 roku mieliśmy dwa takie przypadki, kiedy nasi klienci otrzymali kredyty powyżej 3,5 mln złotych posiadając najniższy wymagany wkład własny. W pierwszym przypadku był to zakup domu na Starym Wilanowie, w drugim był to zakup Penthouse na Marinie Mokotów. Jeśli interesuje Was wątek kredytu hipotecznego to koniecznie odwiedźcie bloga, jaki prowadzi Olga. Jest uważany za wzorowy w branży kredytów hipotecznych i odwiedza go kilkanaście tysięcy osób w każdym miesiącu.
Jaki metraż:
Przyjmuje się, że kupuje się mieszkania od 120 mkw do 240 mkw, optymalnie jest pewnie około 170 mkw bądź ciut więcej. Wtedy bowiem można wykroić trzy sypialnie i czerpać dobre zyski z wynajmu, a nie trzeba płacić za duży metraż. Zdarzają się od tego jednak wyjątki. Aktualnie posiadam bowiem w naszej ofercie sprzedaży apartamentów dwie niezwykłe nieruchomości. Jedna z nich położona jest na Starym Mokotowie, jest nowoczesne mieszkanie - Penthouse z 70 mkw tarasem zlokalizowany bardzo blisko parku Morskie Oko. Druga nieruchomość to apartament na Kępie Potockiej o powierzchni 220 mkw z niezwykłą ilością mebli antycznych. Ceny zakupu to odpowiednio 4,1 mln i 3,3 mln złotych.
Odporność na kryzys:
Ceny apartamentów są odporne na kryzys. Dlatego posiadanie ich w portfelu nieruchomości jest bardzo cenne. Dlatego też nie zawsze liczy się miesięczny zysk w korelacji do ceny zakupu, a bardziej fakt, że pieniądze zostały ulokowane w mądry sposób.
Zagrożenia:
Jest jedno, coraz bardziej poważne na tym segmencie. To, co zauważam od kilku lat to wzrost zamożności Polaków. Pokazują to wszystkie raporty branżowe. Co za tym idzie, kupujemy coraz więcej mieszkań drogich i luksusowych. Ostatnio sprawdzałem jedną rzecz. Do sprzedaży w Warszawie na Mokotowie apartamentów powyżej 2 mln złotych było kilkadziesiąt. To pokazuje jak dziś wygląda ten rynek. Mam głęboką nadzieję, że w czasie też będzie wzrastać siła nabywcza w naszym kraju i mam tu na myśli nie tylko nasz rodzimy rynek, ale też napływ inwestorów zagranicznych. Biorąc pod uwagę sytuacją w Europie, oraz goepolitykę nie jest to wcale scenariusz scion-fiction.
Jakich nieruchomości unikać:
Bez dobrego widoku z okna, oraz w przesadzonych metrażach. Apartament musi mieć koniecznie minimum trzy sypialnie, cztery są często poszukiwane. Dlaczego? Ponieważ powszechny model rodziny to 2+2, a fajnie byłoby położyć teściową do spania w dodatkowej sypialni, zamiast na ulubionej kanapie w salonie.
Jak inwestować w nieruchomości?
Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem może być odpowiedzią na pytanie gdzie inwestować pieniądze? Jest to także odpowiedź na pytanie jak inwestować w nieruchomości w sposób bezpieczny? Przypomnę, że w dzisiejszym artykule skupiłem się na sposobach uzyskiwania dochodu pasywnego w oparciu o wybrane strategie. Inwestowanie w nieruchomości na wynajem to sposoby skuteczne, działające w praktyce i bardzo często wybierane przez naszych klientów. Niezależnie czy dopiero zaczynasz swoją przygodę z nieruchomościami, czy posiadasz już jakieś mieszkania na pewno w obu przypadkach potrafisz liczyć. Liczy mówią tutaj wszystko. Rentowność na poziomie od 7% jest czymś zawsze wartym uwagi.
Na koniec powtórzę, że na rynku możesz znaleźć inne równie ciekawe sposoby inwestowania w nieruchomości. Szanuję wszystkie strategie, ale dzisiejszy wpis poświęciłem wybranym czterem, które według mnie mogą stosować absolutnie wszyscy. Nie każdy bowiem wie na czym polega flipping mieszkań, czy jak wykorzystać kredyt deweloperski do uzyskania 25% rentowności na projekcie deweloperskim. Prawda jest również taka, że przysłowiowy kowalski pracujący na etacie, bądź zarabiający na własnej działalności, którego główną potrzebą jest wykorzystywanie nadwyżek finansowych, lub zdolności kredytowej powinien się głownie skupić właśnie na tych trzech wymienionych strategiach. Czwarta strategia - luksusowe apartamenty wymaga już zaangażowania większych środków i doświadczenia na segmencie nieruchomości premium.
Jak zacząć inwestować w nieruchomości?
Tym artykułem chciałem zachęcić Cię do pozytywnego myślenia na temat inwestowania w nieruchomości. Było mi o tyle łatwo, że na codzień obracam się wśród inwestorów, oraz sam wspólnie z żoną działam na tym rynku. Tak, jak wspomniałem na początku moim celem jest budowa portfela nieruchomości na tyle dużego, że uzyskany przychód zabezpieczy nasze wszystkie koszty i dzięki temu staniemy się wolni finansowo. Nie oznacza to jednak, że chciałbym wtedy przestać pracować, nic bardziej mylnego. Chciałbym mieć po prostu takie poczucie bezpieczeństwa, tylko tyle. Ja kocham moją pracę, a czas w niej spędzony jest tym, co nakręca mnie do życia. Sprawdź cztery strategie inwestowania w nieruchomości w poniższej infografice.
Tips and Tricks od Małycha Nieruchomości Premium
Na koniec wpisu chciałbym Ci polecić kilka prostych zasad, których po prostu warto się trzymać, kiedy inwestujesz w nieruchomości:
- Niezależnie co tutaj przeczytasz i jak bardzo się zafascynujesz nieruchomościami, staraj się samemu pogłębiać wiedzę i nie kupuj niczego w ciemno.
- Inwestowanie w nieruchomości może być proste, ale to powinna być przemyślana decyzja, nie kupuj mieszkań pod wynajem pod wpływem impulsu. Okazje są zawsze, uwierz mi.
- Licz, kalkuluj, staraj się założyć scenariusz optymistyczny, jak i pesymistyczny. Unikaj myślenia, że zarobisz niewiele, ale przecież zostawisz mieszkanie dziecku. Twoje dziecko równie dobrze może studiować za granicą, a co będzie za kilkanaście lat tego nikt nie wie.
- Szukaj specjalistów do współpracy, nie musisz się znać na wszystkim. Współpracuj jednak z najlepszymi, nie przypadkowymi ludźmi. Możesz współpracować z agentem nieruchomości, ekspertem kredytowym, radcą podatkowym i radcą prawnym. Nasi klienci współpracują z polecanymi przeze mnie profesjonalistami, kredytami hipotecznymi zajmuje się moja żona Olga z jej zespołem.
- Nie licz na okazje, bo możesz czekać na nie wiele lat. Staraj się wybierać nieruchomości zgodnie z powyższymi wskazówkami i sam kreuj okazje na rynku nieruchomości.
- Jak zawsze najlepsza jest klasyka, dlatego najbardziej lubię strategię inwestowania w mieszkania (apartamenty) o podwyższonym standardzie.
Szukasz wysokiej rentowności z wynajmu nieruchomości?
Inwestowanie w nieruchomości mnie jest sprawą, jaką każdy się może zająć osobiście. Jeśli chciałbyś mądrze zakupić nieruchomość - po prostu do mnie zadzwoń. Każdego dnia pomagam wraz z zespołem budować portfele nieruchomości oparte o nieruchomości przeznaczone pod wynajem. Współpracujemy zarówno z klientami gotówkowymi, jak i kredytowymi.
Dawid Małycha – Managing Director Małycha Nieruchomości Premium
Artykuły, które warto przeczytać - napisane na blogu Małycha Nieruchomości Premium (agencja nieruchomości) i Małycha Business Finance (pośrednictwo kredytowe)
- Jak sprzedać mieszkanie - wpis na temat tego, w jaki sposób przygotować się do sprzedaży nieruchomości (MNP)
- Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem - finansowanie dochodu pasywnego (MBF)
- Kredyt na flipa - finansowanie nieruchomości przeznaczonych na inwestycje (MBF)
- Flipping mieszkań - napisany z perspektywy eksperta kredytowego (MBF)
- Przewodnik po kredycie mieszkaniowym - strona porad zarządzana przez moją żonę Olgę - eksperta kredytowego
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Nieruchomości Premium i Małycha Business Finance
Małycha Nieruchomości Premium & Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów
Dawid i Olga Małycha to właściciele agencji nieruchomości operującej na rynku wyższym i Premium, oraz firmy pośrednictwa kredytowego.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później dodatkowo Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
Agencja nieruchomości MNP to nieruchomości segmentu wyższego, oraz Premium. Obsługujemy klientów z Polski, oraz całego świata. Dawid prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości. Olga ze swoim zespołem w części MBF pomaga uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości.
Szukasz kredytu hipotecznego? Sprawdź ten adres Małycha Business Finance
