Umowa rezerwacyjna nieruchomości

Umowa rezerwacyjna nieruchomości to rzadko stosowany dokument w procesie sprzedaży lub zakupu mieszkania, a bardzo ważny i jak życie pokazuje pomocny w wielu sytuacjach. Dlaczego? W końcu znalazłeś: dom lub mieszkanie, któremu możesz powiedzieć “tak”. Chcesz jednak jeszcze spokojnie przemyśleć swoją decyzję, zawnioskować o kredyt hipoteczny, porozmawiać z partnerką… znam to uczucie. Nazywam się Dawid Małycha i jestem właścicielem agencji nieruchomości, a Ty najwyraźniej znalazłeś swoje wymarzone mieszkanie. Każdego dnia pomagam klientom spełniać ich marzenia o zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Dlatego wiem, że potrzebujesz czasu na podjęcie decyzji, a jednocześnie obawiasz się, że ktoś może Cię uprzedzić i lokal zniknie z rynku. Brzmi znajomo?

Jest na to proste rozwiązanie: umowa rezerwacyjna. Przygotowałem kompendium wiedzy, w którym od A do Z wyjaśniam, jak bezpiecznie zarezerwować nieruchomość i nie stracić opłaty rezerwacyjnej w przypadku odmownej decyzji banku. Sprawdź, co możesz zrobić, by wymarzone mieszkanie już niedługo nazwać swoim. Dzisiejszy artykuł to jednocześnie pierwszy wpis z cyklu dotyczących umów w nieruchomościach. Po jego przeczytaniu przejdziesz do kolejnego. Ostatnim razem pisałem na temat Nieruchomości Premium. Spis treści na dziś wygląda następująco:

  • kilka zdań o umowie rezerwacyjnej
  • o co chodzi z zaliczką na mieszkanie? a czym jest zadatek?
  • jak wygląda umowa rezerwacyjna, na co zwrócić uwagę?
  • podpowiedzi od agencji nieruchomości, czyli jak z głową podpisać umowę

Czym jest umowa rezerwacyjna?


To umowa cywilnoprawna między osobą zainteresowaną kupnem konkretnego mieszkania lub domu a jego właścicielem. Nie jest wymagana do zawarcia aktu notarialnego, a na rynku wtórnym najczęściej podpisuje się ją w przypadku wyjątkowo atrakcyjnych nieruchomości, takich jak domy czy mieszkania w dobrej lokalizacji (i cenie!). Tak naprawdę wyznacznikiem tych aspektów jest gust klienta kupującego. Moja rada? Jeśli zależy Ci na nieruchomości zarezerwuj ja poprzez tego typu umowę. Dzięki temu otrzymujesz gwarancję, że właściciel przez ustalony okres nie wystawi lokalu na sprzedaż. Z drugiej strony jeśli sprzedajesz mieszkanie tą umową możesz zmotywować kupującego do zapłacenia zadatku. Jak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym? Tam umowa rezerwacyjna to standard. Klienci podpisując ten dokument rezerwują mieszkanie na kilka dni w trakcie których muszą podjąć ostateczną decyzję o zakupie mieszkania.


Jaka zaliczka przy umowie rezerwacyjnej?


Wysokość zaliczki, zadatku czy opłaty – bez względu na to, którą formę zabezpieczenia wybierzesz – zależy wyłącznie od Ciebie i sprzedawcy. Zazwyczaj strony ustalają kwotę w wysokości kilku procent wartości mieszkania: od 2 do 20 tysięcy złotych. Moim zdaniem to bezpieczny próg na tak wczesnym etapie. Dla całkowitej transparentności i w celu uniknięcia ewentualnych, późniejszych nieporozumień wpiszcie w umowie dokładną kwotę wpłaconej zaliczki, a nie tylko jej wartość procentową. Jeśli zdecydujesz się na zadatek ustal odczuwalną wysokość, ponieważ w przypadku rezygnacji drugiej strony (jeśli jesteś kupującym) będziesz musiał otrzymać podwójną wysokość. Według mnie taką odczuwalną kwotą jest właśnie 20 tysięcy złotych.

2 rodzaje umów rezerwacyjnych

“Czysta” oraz z elementami umowy przedwstępnej. W pierwszym przypadku nie zobowiązujesz się do podpisania kolejnej umowy, która zamknie transakcję. Możesz wycofać się z rezerwacji mieszkania, jednak wtedy wpłacona kwota zabezpieczenia przepada na rzecz dewelopera.

Drugi typ umowy (z elementami przedwstępnej) jest bardziej wiążący. Znajduje się w niej zapis, który określa termin finalizacji transakcji. Trudniej z niej zrezygnować, ponieważ w momencie podpisania dokumentu niejako zobowiązujesz się do dalszej współpracy. To samo dotyczy jednak właściciela nieruchomości. Jeżeli więc jesteś zdecydowany na zakup mieszkania, ale nie uzyskałeś jeszcze decyzji kredytowej i potrzebujesz czasu – ten sposób rezerwacji będzie pewniejszy.


Umowa rezerwacyjna z deweloperem a na rynku wtórnym – różnice


A właściwie tylko jedna. W momencie zawarcia umowy z deweloperem można zdecydować się na wpłatę zaliczki natomiast przy nieruchomości z rynku wtórnego zaliczki lub zadatku. Z pozoru to nieistotna różnica, jednak nazewnictwo opłaty niesie za sobą pewne konsekwencje. Ale o tym już za chwilę.

Opłata rezerwacyjna

To pierwszy rodzaj finansowego potwierdzenia zawarcia umowy. Pokazuje sprzedawcy, że świadomie podchodzisz do oferty zakupu nieruchomości, a w razie Twojej rezygnacji – dostanie rekompensatę (100% wpłaconej kwoty) za czas “zamrożenia” mieszkania na rynku.

Jednak pieniądze mogą też wrócić do Ciebie. W rzeczywistości wpłacona kwota jest poduszką bezpieczeństwa dla obu stron transakcji. Rolę mogą się przecież odwrócić i to np. właściciel mieszkania zrezygnuje z jego sprzedaży. Wtedy niedoszły nabywca otrzymuje pieniądze z powrotem.

Zaliczka

To kwota wpłacana na poczet przyszłych należności. W przypadku zaliczki i rozwiązania umowy (niezależnie z jakiej przyczyny), środki wracają do osoby, która je wpłaciła. Ta forma jest nieco bezpieczniejsza ze względu na brak większych konsekwencji prawnych, jednak w rzeczywistości słabo zabezpiecza wykonanie umowy. Nie uważam jej za najkorzystniejszą z punktu widzenia nabywcy. Jeżeli chciałbym kupić mieszkanie i miał pełną swobodę wyboru zabezpieczenia, prawdopodobnie zdecydowałbym się na…

…zadatek

Tak jak wspomniałem wcześniej, zadatek można uiścić w przypadku oferty zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Ale dlaczego wybrałbym właśnie tę formę? Odpowiedź jest prosta: najlepiej zabezpiecza interesy nabywcy ze względu na swoją funkcję odszkodowawczą.

Jeżeli właściciel mieszkania zdecyduje się odstąpić od umowy, jego niedoszły klient może zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Otrzymałbym więc dodatkową rekompensatę za poświęcony czas i energię. W skrócie: ryzyko zerwania umowy przez sprzedającego jest najniższe, gdy zabezpieczenie stanowi zadatek. To mu się po prostu nie opłaca.


Na jaki okres podpisujemy umowę rezerwacyjną?


Okres rezerwacji to dla Ciebie czas na ostateczne przemyślenie decyzji, sprawdzenie swojej zdolności kredytowej i uzyskanie wstępnej decyzji od banku lub (jeżeli kupujesz mieszkanie za gotówkę) zebranie odpowiedniej kwoty.

Zadaj więc sobie pytanie: ile czasu potrzebuję? Umowa rezerwacyjna nie jest regulowana prawnie, dlatego nie ma z góry narzuconego okresu trwania rezerwacji, którego musisz przestrzegać Ty lub sprzedający. W praktyce wszystko jest kwestią ustaleń między stronami, jednak zazwyczaj umowę zawiera się na maksymalnie kilka dni. Tak naprawdę chodzi o to, aby zadać pewien trud drugiej stronie, oraz sprawdzić jej intencje. Jeśli ktoś podejmie chęć podpisywania dokumentów, wykonywania przelewów niejako związujemy go z nami relacją i zaczynamy podgrzewać atmosferę, to w nieruchomościach jest ważne. Sprzedaż to w końcu emocje!

Zanim jednak złożysz swój podpis, uregulujesz opłatę rezerwacyjną i zaczniesz zbierać środki, poczekaj chwilę. Jeszcze nie wiesz najważniejszego: jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie. Swoim klientom zawsze przypominam, że zawierając transakcje, mogą być pewni tylko tego, co na papierze. Dlatego podpowiem także Tobie, co koniecznie musi definiować dobrze skonstruowana umowa.


Umowa rezerwacyjna – na co zwrócić uwagę?


Pośpiech to najgorszy doradca. Zwłaszcza gdy wymarzone mieszkanie wydaje się być na wyciągnięcie ręki, a Ty już widzisz siebie na wygodnej kanapie w salonie. Wiem, co mówię – nadal świetnie pamiętam moment, gdy kupowałem swoją pierwszą nieruchomość. Podekscytowanie, lekki stres – emocje ukrywają detale.

Nie istnieje jeden właściwy wzór umowy rezerwacyjnej, dlatego należy sporządzić ją w taki sposób, aby określała jak najszerszy zakres praw i obowiązków obydwu stron. Z pewnością muszą znaleźć się w niej następujące elementy:

  • dane osobowe stron (imię, nazwisko, serię i numer dowodu osobistego, numer PESEL, adres, telefon),
  • szczegóły transakcji (rodzaj nieruchomości, adres, numer księgi wieczystej, metraż)
  • składowe transakcji (mieszkania/domy, udział w gruncie, miejsce postojowe lub garaż),
  • data i miejsce zawarcia umowy,
  • wyjaśnienie terminu “rezerwacja” w kontekście zawieranej umowy,
  • łączna cena nieruchomości,
  • numer rachunku bankowego do dokonania płatności i ich harmonogram,
  • termin zawarcia umowy deweloperskiej (w przypadku umowy rezerwacyjnej z elementami przedwstępnej),
  • niekiedy termin wydania nieruchomości,
  • oświadczenia właściciela – dotyczące stanu prawnego nieruchomości wskazanej w księdze wieczystej, braku zaległości finansowych i tego, że sprzedawana nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich,
  • informacja o bezciężarowym wydzieleniu nieruchomości (jeśli zabezpieczona jest kredytem deweloperskim),
  • potwierdzenie wpłaty zadatku bądź zaliczki,
  • załączniki (np. zdjęcia nieruchomości),
  • wskazanie sądu właściwego w przypadku powstania konfliktu między nabywcą i sprzedającym,
  • konsekwencje ponoszone przez strony w przypadku niewywiązania się z umowy (np. kary umowne)
  • parafki podpisów na każdej stronie umowy oraz pełen podpis na ostatniej stronie.

Umowę rezerwacyjną można podpisać również na wynajem nieruchomości. Wtedy należy dookreślić rodzaj najmu (zwykły, okazjonalny, instytucjonalny) oraz zawrzeć informacje o terminach, wysokości i sposobie wnoszenia opłat. Jako klient możesz też zobowiązać właściciela do utrzymania stałej kwoty czynszu przez określony czas. Zabezpieczysz się w ten sposób przed nieoczekiwanymi podwyżkami ceny za wynajem lokalu.


Kredyt hipoteczny a umowa rezerwacyjna


Czytelnicy bloga często pytają mnie, czy bank uznaje umowę rezerwacyjną za pełnoprawny dokument i do jakich działań ona upoważnia. Rozwieję więc wszelkie wątpliwości. Umowa umożliwia:

  • złożenie wniosków o kredyt hipoteczny do banków,
  • przeprowadzenie analizy kredytowej,
  • otrzymanie decyzji kredytowej.

Jeżeli decyzja jest pozytywna, dopiero wtedy dochodzi do podpisania umowy deweloperskiej (lub umowy przedwstępnej). Umowa, którą przedstawisz w banku, powinna zawierać:

  • pełny opis nieruchomości (w tym specyfikację techniczną),
  • dane właściciela,
  • lokalizację mieszkania,
  • powierzchnię i ilość kondygnacji,
  • cenę i harmonogram prac (w tym termin oddania nieruchomości do użytku).

Moja żona Olga prowadzi naszą drugą firmę – Małycha Business Finance – jest świetnym Ekspertem Kredytowym i podobnie jak jak prowadzi bloga, ale o kredytach hipotecznych. Nasi klienci zawsze cieszą się więc kompleksową obsługą. Jeśli chcielibyście dowiedzieć się więcej o kredytach na zakup nieruchomości polecam Wam zapoznać się z jej artykułami.


Tips and Tricks od Małycha Nieruchomości Premium 


Na koniec przygotowałem kilka bonusów, które jeszcze lepiej pozwolą Wam przygotować się do zakupu mieszkania:

  • Postaraj się, aby w umowie znalazł się zapis o zwrocie wniesionej opłaty w przypadku otrzymania od banków 3 odmownych decyzji kredytowych. Nie jest to standard – zależy od dobrej woli sprzedającego, ale deweloper może zgodzić się na taką dobrą praktykę. Pytając, nic nie tracisz. Zawsze możesz powołać się na planowane zamiany w ustawie deweloperskiej, które taki zapis będą uznawać za standard, a na rynku mamy już wyroki sądów mówiące o tym, że zadatek musi być zwrócony jeśli klient nie miał wpływu na decyzję banku.
  • Pisałem już o tym wyżej, ale przypominam ponownie: umowa rezerwacyjna podpisywana jest przed przedwstępną lub deweloperską. Tyczy się to tak samo rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
  • Unikaj umów, w których zapisach znajdziesz określenie “cena sprzedaży + opłata rezerwacyjna/zaliczka”. Oznacza to dla Ciebie dodatkowy koszt (niewliczony w cenę nieruchomości) za zawarcie umowy rezerwacyjnej.
  • Jeśli sprzedajesz mieszkanie, zwiąż kupującego umową rezerwacyjną, nie pozwalaj na zbyt długie podejmowanie decyzji, ponieważ każdy z nich ma wielu doradców (rodzina, koledzy) którzy nie znając realiów będą mu mieszać w głowie.
  • Kiedy jesteś kupującym, zwiąż sprzedającego umową rezerwacyjną, żeby mu wybić z głowy pomysły pokazywania mieszkania innymi osobom i rozgrywania Was poprzez podbijanie ceny nieruchomości.
  • Niezależnie jaką stronę reprezentujesz w transakcji po podpisaniu tego typu umowy zakończ rozmowy z innymi. Chytry traci dwa razy.

Umowa rezerwacyjna nieruchomości – zaufaj doświadczeniu 


Umowa rezerwacyjna daje dużą swobodę zapisów i w “czystej” wersji nie zobowiązuje Cię do zakupu nieruchomości. Jednak źle skonstruowana – może działać na Twoją niekorzyść. Dobrze – pozwoli Ci bezpiecznie kupić wymarzone mieszkanie. Dlatego mam nadzieję, że w dzisiejszym tekście rozwiałem wszelkie wątpliwości na temat tego dokumentu. A jeżeli masz jakiekolwiek dodatkowe pytania, zadaj mi je w komentarzu! Pracuję jako agent nieruchomości premium, jeśli uznasz że ja lub mój zespół możemy Ci pomóc – jestem do Twojej dyspozycji.

Dawid Małycha – Managing Director


Obserwuj nas na Facebook:  Małycha Nieruchomości Premium i Małycha Business Finance


Artykuły, które warto przeczytać  – napisane na blogu Małycha Nieruchomości Premium (agencja nieruchomości) i Małycha Business Finance (pośrednictwo kredytowe) 

jak sprzedać mieszkanie – wpis na temat tego, w jaki sposób przygotować się do sprzedaży nieruchomości (MNP)

mieszkanie saska kępa – dlaczego saska kępa jest doskonałą lokalizacją do życia? (MNP)

inwestowanie w nieruchomości – strategie inwestowania w nieruchomości na rynku Premium (MNP)

home staging – jak profesjonalnie przygotować mieszkanie do sprzedaży?

doradca kredytowy czy warto – czy warto współpracować z doradcą kredytowym (MBF)


Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie

Małycha Nieruchomości Premium – strona naszej firmy pośrednictwa nieruchomości (Premium i Inwestycyjne)

Inwestowanie w nieruchomości – strona naszej agencji nieruchomości poświęcona inwestowaniu

Blog Kredytowy – blog o kredytach hipotecznych naszej firmy pośrednictwa kredytowego


Dawid Małycha – Managing Director – Małycha Nieruchomości Premium

inwestowanie w nieruchomościDawid i Olga Małycha to właściciele agencji nieruchomości operującej na rynku nieruchomości wyższych, Premium i inwestycyjnym, a także firmy pośrednictwa kredytowego.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później dodatkowo Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

Agencja nieruchomości MNP to nieruchomości inwestycyjne, mieszkaniowe oraz rynek Premium. Obsługujemy klientów z Polski, oraz całego świata. Dawid prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości.

Szukasz kredytu hipotecznego? Sprawdź ten adres Małycha Business Finance

Zostaw proszę komentarz



Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Współpracujemy z następującymi
instytucjami rynku nieruchomości

mbf_sl_m_gr
kign
kmn
mls

Potrzebujesz eksperta od nieruchomości? Napisz do Nas!

dawid-malycha-kontakt

Małycha Nieruchomości Premium

Luksusowe Nieruchomości

Skontaktuj się z Nami

Znajdź Nas:

©2018 Małycha Nieruchomości Premium