Jak sprzedać mieszkanie

Nazywam się Dawid i pracuję jako właściciel agencji nieruchomości segmentu wyższego i premium. Pomagam klientom sprzedać i kupić nieruchomości. Pytanie tytułowe słyszę w zasadzie każdego dnia od moich klientów. Dzisiejszym artykułem postanowiłem rozpocząć cykl pięciu wpisów dotyczących tego, jak szybko sprzedać mieszkanie. Właściwie to nie ma znaczenia, czy sprzedajesz nieruchomość za sto tysięcy czy za milion złotych. Techniki sprzedaży, jak i przygotowanie nieruchomości są zbliżone. Dlatego – mam nadzieję – ten artykuł trafi do serc wielu osób. Zakup lub sprzedaż nieruchomości to wieloetapowy proces, dlatego w dzisiejszym wpisie skupię się na trzech kluczowych wątkach. Jak wycenić mieszkanie, gdzie je ogłaszać, oraz jak obronić cenę w negocjacjach? Spis treści:

  • Wycena mieszkania na sprzedaż.
  • Gdzie ogłaszać nieruchomość do sprzedaży?
  • Skuteczne negocjacje ceny.
  • Podsumowanie – jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie?

nieruchomości premium


Sprzedaż mieszkania krok po kroku – ustalenie ceny sprzedaży


Wiem, że jak nikt inny wierzysz w wysoką wartość mieszkania. Przecież od tego zależy Twój potencjalny zysk lub strata. Zgadzam się z Tobą, że sprzedaż mieszkania powinna się wiązać z wysoką ceną. Zanim jednak wystawisz swoje ogłoszenie sprawdź w przeglądarce jak wygląda konkurencja? To naprawdę najtańsza opcja ustalenia ceny mieszkania i jednocześnie najprostsza. Sprawdź dwa lub trzy różne portale nieruchomości oraz przejrzyj ceny ofertowe mieszkań dostępnych w Twojej najbliższej okolicy.

Pamiętaj, że to, co najprostsze, nie oznacza, że będzie najlepsze. Są to ceny ofertowe, a nie ceny sprzedaży. Mieszkania na sprzedaż jakie tam znajdziesz mogą mieć różne ceny w odchyleniu nawet do 10%. Po drugie mogą się zdarzyć nieruchomości, w przypadku których właściciel nie przeszedł przez wskazane tu pierwsze ćwiczenie i oczekuje nierealnej ceny sprzedaży. Niemniej po wykonaniu tego zadania powinieneś już mieć pewien ogląd sytuacji. Przeglądarki internetowe to nadal tylko oferty sprzedaży, nie jest to realna wycena. Możemy tam znaleźć nieruchomości wystawione na sprzedaż od miesięcy. Korzystanie z takich informacji pokazuje przede wszystkim oczekiwania właścicieli, nie realne ceny mieszkań.


Wycena lokalu, mieszkania, domu przez osobę uprawnioną


Skontaktuj się z rzeczoznawcą. Jest to rozwiązanie wymagające nakładu pieniężnego w zakup wyceny nieruchomości, ale bardziej skuteczne od poprzedniego. Po pierwsze wycena będzie dotyczyć Twojej nieruchomości, a po drugie – będzie dokonana na podstawie różnych transakcji – cen nabycia i sprzedaży nieruchomości znajdujących się w okolicy. Dlaczego więc nie jest to najlepszy sposób na uzyskanie realnej ceny za Twoją nieruchomość? Biura nieruchomości wiedzą, że rzeczoznawca nie wycenia wartości dodanej, a opiera się jedynie na cenach podobnych mieszkań z okolicy. Akt notarialny, którego cenę pobiera rzeczoznawca zawiera jedynie suchą informację. Jeśli więc posiadasz coś niezwykłego w mieszkaniu lub w domu, prawdopodobnie nie zostanie to uwzględnione. Co mam na myśli? Widok z okien, indywidualne projektowane wnętrza, brak sąsiadów na piętrze, niesamowity taras itd. Wycena lokalu na sprzedaż jest ważna, ale nadal nie jest kluczowa.


Agencja Nieruchomości Premium – zaufaj doświadczeniu


luksusowe nieruchomości

Każdego dnia oglądam jakieś mieszkanie. Myślę, że jestem w stanie precyzyjnie określić, ile może kosztować dana nieruchomość, oraz ile za nie będą oferować klienci. Robię to na podstawie mojego doświadczenia jako pośrednika nieruchomości. Dlatego uważam, że pomoc doświadczonego agenta nieruchomości jest bezcenna w wycenie mieszkania lub domu. Przygotowując się do pierwszego spotkania z klientem, sprawdzam ceny transakcyjne z okolicy na podstawie aktów notarialnych. W przypadku trudniejszych nieruchomości, przed rozpoczęciem współpracy wykonuję dodatkowo wycenę nieruchomości. Szukanie tego, co unikalne i niepowtarzalne jest finalnym etapem mojej pracy. Możesz próbować samodzielnie wycenić nieruchomość. Możesz opierać się na portalach internetowych bądź nawet zakupić usługę profesjonalnej wyceny. Wiem jednak, że tylko współpraca z doświadczonym agentem nieruchomości pomoże Ci nie tylko ustalić realną cenę nieruchomości, ale również ją następnie obronić w procesie prezentacji i negocjacji.


Ogłoszenia w serwisach nieruchomości


Rynek nieruchomości oferuje dziś kilkanaście portali. Tu, jak w życiu sprawdza się zasada, że liczy się jakość, nie ilość. Klienci i tak trafiają zazwyczaj od trzech do pięciu portali, więc większa liczba mija się z celem. Należy wiedzieć, które wybrać. Następnie – jaki kupić pakiet, w jaki sposób podbijać ofertę, aby zawsze wyświetlała się na kluczowych pozycjach. Dlaczego warto promować oferty? Jeśli tego nie zrobisz, nie masz szans trafić do klienta. Ludzie zazwyczaj oglądają zdjęcia oferty z pierwszej strony, no może z dwóch lub trzech, jeśli są wyjątkowo cierpliwi. Jak sprawdzić, które portale są najlepsze? Po pierwsze możesz zapytać eksperta nieruchomości, po drugie możesz śledzić rynek. W praktyce sprowadza się to do pierwszego punktu. Co ciekawe biuro, lokal użytkowy, dom, czy mieszkanie pod wynajem to zupełnie inne typy nieruchomości i każda z nich wymaga innego know-how. Oczywiście wierzę w to, że taka wiedza znajduje się w agencjach nieruchomości. Poniżej przedstawiam Wam dane z ostatniego miesiąca.

jak sprzedać mieszkanie


Dzień otwarty nieruchomości, czy to na pewno skuteczny pomysł?


Kiedy przyjmuję nową ofertę, zawsze organizuję dni otwarte. Taka usługa polega na zorganizowaniu dla moich współpracowników, naszych klientów oraz partnerów – kolegów z branży – spotkania w sprzedawanym mieszkaniu. Często dzieje się to w okresie, kiedy oferty nie ma jeszcze w internecie. Dzięki temu chcemy uzyskać efekt unikalności dla potencjalnego nabywcy. Wyobraźcie sobie jak to działa. Każdy szuka nowych mieszkań. Niezależnie czy kupujecie nieruchomość w celach pod wynajem, czy typowo mieszkaniowych chcielibyście kupić okazję. Jako agencja nieruchomości musimy więc wykreować taką okazję. Kiedy więc prooponujemy ofertę, do której nikt inny poza nami nie ma dostępu, mamy możliwość sprzedać mieszkanie szybciej.

Trzeba uczciwe przyznać, że organizowanie dni otwartych nie jest jeszcze w Polsce bardzo popularne. Zdarza się więc, że na tego typu wydarzenie nie przychodzi nikt inny poza mną i moim zespołem. Jeśli miałbym jednak powiedzieć, czy ma to sens to moja odpowiedź zawsze będzie taka sama. Tak, ma to sens. Wysłanie zaproszenia do kilkudziesięciu agencji to także informacja o tym, że na rynku pojawiło się nowe mieszkanie. Poza tym prowadzę zespół agentów nieruchomości, naszą siłą jest wymiana informacji pomiędzy nami.


Bazy MLS i SWO, czym się różnią, oraz do czego służą?


Dziś na rynku agencji nieruchomości funkcjonuje trend współpracy. Objawia się to w taki sposób, że jeśli odpowiadam za sprzedaż danego mieszkania to dzielę się tą ofertą niejako z innymi agencjami. W praktyce polega to na tym, że udostępniam tą ofertę w systemach wymiany ofert pomiędzy agencjami, dzięki czemu zwiększam szanse właścicieli mieszkań na dotarcie do potencjalnych klientów oraz sprzedaż ich mieszkania. Należy jednak wiedzieć, że system MLS dotyczy tylko ofert wyłącznych. Moja agencja nieruchomości pracuje tylko w takim systemie. Osobiście uważam, że każde mieszkanie na sprzedaż powinno trafić do systemu wymiany ofert. Czas sprzedaży nieruchomości skróciłby się do minimum.


Jak negocjować cenę mieszkania?


Negocjowanie ceny mieszkania to trudna sztuka. Chyba najtrudniejszy ze wszystkich elementów, o których tutaj piszę. Wymaga dużego wyczucia, taktu, umiejętności odczytania czyichś intencji oraz wyłączenia emocji. Możesz posiadać te wszystkie cechy, ponieważ dziś wiele osób zawodowo zajmuje się tematem negocjacji. Sprzedanie mieszkania to jednak zadanie, które powinieneś oddelegować osobie trzeciej. Długo zastanawiałem się, w jaki sposób opisać moje doświadczenia tak, aby nie powstała z tego książka albo przynajmniej kolejny obszerny artykuł. Negocjacja ceny mieszkania to bardzo ważny wątek. Użyję więc punktów, by zwrócić Twoją uwagę na kluczowe według mnie aspekty.

  • Wyłącz emocje. Jeśli nie potrafisz tego zrobić, negocjacje oddaj w ręce kogoś innego.
  • Ustal na początku, na czym Ci najbardziej zależy (cena, meble, czas wyprowadzki, gotówka czy kredyt itd.). Ustal priorytety i pamiętaj, że nie zawsze ugrasz wszystko.
  • Bądź miły, nie unoś się, nie obrażaj drugiej strony. Kupującemu jest łatwiej zrezygnować z zakupu mieszkania, bo ma duży wybór na rynku. Ty raczej będziesz mieć zawsze mniejszy.
  • Kwestie wrażliwe, ale ważne dla kupującego, nie mogą pozostawać owiane tajemnicą. Ludzie odstępują od zakupu mieszkania, gdy zaczynają tracić zaufanie do sprzedającego. Ta sama zasada działa w drugą stronę – jeśli kupujący przeciąga termin zakupu.ee
  • Ludzie negocjują zawsze. Po prostu to zaakceptuj.
  • Bądź profesjonalny, wysłuchaj wszystkich argumentów, nie musisz jednak odnosić się do każdego z nich.
  • Fakt, że ktoś ma ograniczoną kwotowo zdolność kredytową, nie jest dla Ciebie argumentem. Przypominam, wyłącz emocje.
  • To, że należy zmienić układ mieszkania, aby przywrócić mu stan użyteczności dla rodziny z dzieckiem, jest już rzeczą godną uwagi.

TOP 3 – negocjacja ceny mieszkania

  • Ustal cenę maksymalną oraz minimalną. Dotykając którejkolwiek z granic, zamykaj negocjacje. Pamiętaj, że w myśl przysłowia hyrty traci dwa razy. Od tego jest tylko jeden wyjątek – czytaj niżej.
  • Nigdy, ale to nigdy nie zgadzaj się na pierwszą propozycję, choćby była lepsza niż Twoje maksimum. Jeśli oferta jest poniżej Twoich oczekiwań zawsze możesz powiedzieć, że musisz się skonsultować z żoną lub mężem. Możesz też powiedzieć, że wycena mieszkania była wyższa. W ostateczności powiedz, że ogłoszenie miało na celu sprawdzenie rynku i jeśli cena jest tak niska to zdecydowałeś się nie sprzedawać lokalu, w którym mieszkasz.
  • Graj aktorsko, czyli udawaj zdumienie, bądź zniesmaczony, a nawet lekko obrażony, negocjacje to gra.

Kredyt hipoteczny a sprzedaż mieszkania


Moja żona Olga jest właścicielem topowej marki pośrednictwa kredytów hipotecznych Małycha Business Finance. Zazwyczaj posiadamy zgodę potencjalnych nabywców na sprawdzenie ich zdolności kredytowej. Z życia przykład. Gdybym nie poprosił o dokumenty finansowe klientów przed przystąpieniem przez nich do kredytu to wielokrotnie zablokowałbym sprzedaż mieszkania. Na marginesie uważam, że każdy właściciel ma prawo zapytać o zdolność kredytową nabywcy. Czy zdarza się, że ktoś odmawia współpracy? Tak oczywiście. Nauczony doświadczeniem, wiem, że może to być znak ostrzegawczy. Do tego samego zachęcam i Was. Pytajcie o to, w jaki sposób Wasz klient zamierza zakupić mieszkanie, a następnie to weryfikujcie. Jeśli nabywca ma dostęp do Waszych danych i sprawdza księgi nieruchomości, Wy macie święte prawo do oszczędności swojego czasu. W taki sposób rozumiem sprawdzenie wypłacalności nabywcy.


Jak korzystnie sprzedać mieszkanie?


Według mnie sprzedaż nieruchomości może być prosta. Wystarczy wiedza, doświadczenie i trochę szczęścia. W odpowiedzi na pytanie jak szybko sprzedać mieszkanie mam jednak dużo pokory. Szczęście może mieć każdy. Wiedzy i doświadczenia nie zdobędziesz w miesiąc. Ja na swoje pracowałem kilkanaście lat i uważam, że nadal się uczę. Dlatego jestem przekonany, że oddając sprawy w ręce specjalisty, po stokroć zwiększasz swoje szanse skutecznej sprzedaży mieszkania lub domu. Sprzedaż następuje wtedy szybko i przy realnej cenie rynkowej.

Pracuję jako właściciel agencji nieruchomości – bardzo lubię swoją pracę. Jest niezwykle wymagająca, ale i tak nie zamieniłbym jej na nic innego. Bloga o rynku nieruchomości piszę po to, by pomagać innym osobom w podjęciu właściwych decyzji. Uwielbiam nowoczesny marketing, dobrze czuję się w negocjacjach i jestem spod znaku strzelca, więc jestem urodzonym handlowcem. Luksusowe mieszkania są moim życiem zawodowym. Jeśli porady jakie tu znalazłeś uznałeś za wartościowe to zapraszam Cię do współpracy. Tymczasem polecam Ci do przeczytania kolejny artykuł na temat marketing nieruchomości.

Na koniec generalny tip w sprzedaży mieszkania. Jeśli zaskoczy Cię oferta, zawsze możesz powiedzieć, że twoja wycena nieruchomości jest na innym poziomie, nawet jeśli jest inaczej. Kto to sprawdzi? Poza tym ludzie kupują drożej, jeśli kogoś lubią, to moja żelazna zasada prowadzenia negocjacji. Dlatego staram się mieć zawsze dobre relacje zarówno z moim klientem, ale też naszym nabywcą.

Dawid Małycha


Obserwuj nas na Facebook:  Małycha Nieruchomości Premium i Małycha Business Finance


Artykuły, które warto przeczytać  – Małycha Nieruchomości Premium (agencja nieruchomości) i Małycha Business Finance (pośrednictwo kredytowe) 

Inwestowanie w nieruchomości – opis 4 strategii inwestowania w nieruchomości (MNP)

Home Staging – kiedy warto stosować i jakie efekty przynosi?

Mieszkanie Saska Kępa – opis dzielnicy okiem agencji nieruchomości

Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem – finansowanie dochodu pasywnego (MBF)


Dawid Małycha – Nieruchomości rynku Premium, oraz Nieruchomości Inwestycyjne

inwestowanie w nieruchomościDawid i Olga Małycha to właściciele agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych, oraz  firmy pośrednictwa kredytowego.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje karierę zawodową w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. wraz z żoną Olgą zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później dodatkowo Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

Agencja nieruchomości MNP to nieruchomości inwestycyjne, mieszkaniowe oraz rynek Premium. Obsługujemy klientów z Polski, oraz całego świata. Dawid prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz kredytu hipotecznego? Sprawdź ten adres Małycha Business Finance

Zostaw proszę komentarz



Maria

10 miesięcy ago

Chcę sprzedać dom położony w Józefowie k/ Otwocka

Dawid Małycha

10 miesięcy ago

Świetnie, prosimy o bezpośredni kontakt z nami – pomożemy 🙂

Inwestowanie w nieruchomości - Małycha Nieruchomości Premium

9 miesięcy ago

[…] Jak sprzedać mieszkanie – wpis na temat tego, w jaki sposób przygotować się do sprzedaży nieruchomości […]

Flipping Mieszkań - Małycha Business Finance

9 miesięcy ago

[…] Jak sprzedać mieszkanie – tips and trikcs nie tylko dla fliperów […]

Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem - Małycha Business Finance

9 miesięcy ago

[…] jak sprzedać mieszkanie – tips and trikcs nie tylko dla fliperów (MNP) […]

Aleje Ujazdowskie 39 - Małycha Nieruchomości Premium

8 miesięcy ago

[…] jak sprzedać mieszkanie – wpis na temat tego, w jaki sposób przygotować się do sprzedaży nieruchomości (MNP) […]

Nabielaka 11 - Małycha Nieruchomości Premium

8 miesięcy ago

[…] jak sprzedać mieszkanie – wpis na temat tego, w jaki sposób przygotować się do sprzedaży nieruchomości (MNP) […]

Marketing Nieruchomości - Małycha Nieruchomości Premium

7 miesięcy ago

[…] Dlatego mam nadzieję, że ten post będzie pomocny każdemu z Was. Ostatnim razem pisałem o tym jak sprzedać mieszkanie i watek marketingu nieruchomości był tam poruszony. Dziś chciałbym go rozwinąć, oraz […]

Home Staging - kiedy warto stosować? - Małycha Nieruchomości Premium

1 miesiąc ago

[…] jak sprzedać mieszkanie – wpis na temat tego, w jaki sposób przygotować się do sprzedaży nieruchomości (MNP) […]

Umowa na wyłączność - Małycha Nieruchomości Premium

1 miesiąc ago

[…] jak sprzedać mieszkanie – wpis na temat tego, w jaki sposób przygotować się do sprzedaży nieruchomości (MNP) […]

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Współpracujemy z następującymi
instytucjami rynku nieruchomości

mbf_sl_m_gr
kign
kmn
mls

Potrzebujesz eksperta od nieruchomości? Napisz do Nas!

dawid-malycha-kontakt

Małycha Nieruchomości Premium

Luksusowe Nieruchomości

Skontaktuj się z Nami

Znajdź Nas:

©2018 Małycha Nieruchomości Premium