Na podstawie art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa deweloperska, jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1. Nabywca natomiast zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Umowa deweloperska polega na ustaleniu pomiędzy stronami ceny i przedmiotu późniejszej umowy przenoszącej własność, a przepisy w niej zawarte regulują i chronią finanse kupującego mieszkanie. Podobnie zatem jak umowa przedwstępna, umowa deweloperska występuje zawsze w parze z umową przyrzeczoną (która przenosi prawo własności nieruchomości na rzecz nabywcy). Ostatnim razem napisaliśmy artykuł na temat umowy przedwstępnej, a dzisiaj kontynuujemy nasz cykl wpisów na temat umów zawieranych w nieruchomościach.
- co to jest umowa deweloperska?
- umowa z deweloperem – rodzaje
- co zawiera umowa deweloperska? opis, metraż, przynależności, standard wykończenia, promesa)
- elementy umowy z deweloperem – na co zwrócić uwagę?
- umowa deweloperska – wykaz kar umownych
- dlaczego warto sprawdzić umowę deweloperską?
Co zawiera umowa deweloperska ?
Po pierwsze i najważniejsze, umowa deweloperska zawiera wskazówki dotyczące sporządzenia umowy pomiędzy nabywcą, a deweloperem. Umowa deweloperska powinna być podpisana w formie aktu notarialnego i musi być całkowicie transparentna dla obu stron. Ten dokument powinien zawierać postanowienia o charakterze informacyjnym oraz normatywnym. W art. 22 ustawy wymienione zostały najważniejsze informacje, które muszą znaleźć się w umowie, między innymi: dokładne dane obu stron umowy, harmonogram prac budowlanych, harmonogram płatności, istotne cechy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy, warunki i konsekwencje odstąpienia od umowy oraz zasady odbioru lokalu.
Efektem końcowym podpisania umowy deweloperskiej, sprzedający (deweloper) zobowiązuje się do wybudowania mieszkania lub domu i przeniesienia na nieruchomość prawa własności klienta, a ten z kolei zobowiązuje się do zapłaty na rzecz dewelopera.
Co to jest rachunek powierniczy?
Ustawa deweloperska w rozdziale 2. art.5, reguluje i równocześnie uspokaja przyszłych nabywców nieruchomości, co do bezpieczeństwa wpłaconych przez nich pieniędzy, wprowadzając mieszkaniowy rachunek powierniczy. Środki wpłacane przez nabywcę nieruchomości, w przyszłości trafią do dewelopera poprzez dwa sposoby. Pierwsze rozwiązanie to zaspokojenie roszczeń dewelopera w całości po ukończeniu inwestycji (na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy). Drugie rozwiązanie to wypłata w w transzach po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy).
Bank, który obsługuje mieszkaniowy rachunek powierniczy, ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Prawo wypowiedzenia umowy przysługuje wyłącznie bankowi jeśli są ku temu tylko ważne powody.
Z moich obserwacji wynika, że zazwyczaj deweloperzy prowadzą otwarty rachunek powierniczy. Uważam, że jest to opcja mniej bezpieczna dla nabywcy.
Jakie typy rachunków powierniczych reguluje ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska, art. 10 i 11, zakłada utworzenie dwa rodzaje rachunków powierniczych:
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – czyli należący do dewelopera rachunek powierniczy. Wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności. Bank podejmuje decyzję o wypłacie deweloperowi środków pieniężnych, które nabywca wpłacił na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – czyli rachunek, który należy do dewelopera w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r a, który służy do gromadzenia środków pieniężnych, które wpłaca nabywca. Cele wpłat są określone w umowie deweloperskiej. Wypłata środków następuje uzależniona jest od harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego, który określa umowa. Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Wszystkie koszty związane z rachunkami powierniczymi zawsze spoczywają po stronie dewelopera. Deweloper otrzymuje pieniądze, które wpłacił nabywca na dwa sposoby. Po pierwsze w całości po ukończeniu inwestycji (zamknięty rachunek powierniczy), lub w transzach uzależnionych od przebiegu kolejnych etapów inwestycji.
Deweloper a prospekt informacyjny
Prospekt, jest to dokument, który obejmuje w swojej treści najważniejsze informacje o deweloperze. Są one związane z jego doświadczeniami na rynku nieruchomości. W rodz.5, art 18 Umowy deweloperskiej zostały opisane obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper jest zobowiązany do dostarczenia prospektu informacyjnego, który umożliwi analizę najistotniejszych h punktów umowy deweloperskiej.
Prospekt informacyjny, załącznikiem do Ustawy deweloperskiej. To w nim muszą być zamieszczone istotne informacje chociażby takie jak: graniczny termin, w którym nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości. Deweloper musi nieodpłatnie dostarczyć go na na trwałym nośniku informacji. Ważne! Zacznijmy od tego, że treść prospektu i umowy nie mogą się różnić, a deweloper przed podpisaniem umowy deweloperskiej ma obowiązek poinformować nabywcę o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie.
Co powinien zawierać prospekt informacyjny?
Składa się z dwóch części: ogólnej i indywidualnej. Część ogólna prospektu musi być tożsama dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego. To tutaj znajdziemy informacje dotyczące chociażby o planowanych inwestycji w promieniu 1 km. Natomiast w części indywidualnej prospektu, możesz znaleźć informacje dotyczące ceny nieruchomości, opisu nieruchomości, czy usytuowania.
Ile czasu trwa umowa deweloperska?
Odstęp pomiędzy umową deweloperską, a przyrzeczoną wynosi nawet ok. 1-2 lata (okres realizacji inwestycji). Jednocześnie umowa deweloperska zobowiązuje nabywcę do dokonywania płatności na poczet ceny, chociaż prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Poniżej opisujemy formalne etapy współpracy z deweloperem poprzez podpisanie różnego rodzaju dokumentów, umowa deweloperska jest jednym z takich etapów.
Umowa rezerwacyjna
Ta umowa ma na celu weryfikację, czy inwestycja spotyka się z zainteresowaniem klientów, pomaga w podjęciu decyzji o zakresie realizowanej inwestycji i zaplanowaniu poszczególnych etapów budowy. To doskonałe narzędzie w pracy deweloperów pozwalające im na przyciąganie klientów i wiązanie ich z oferowana inwestycją. Istotnym elementem tej umowy jest wnoszona przez potencjalnego nabywcę opłaty rezerwacyjnej, którą można uznać za pewnego rodzaju kaucję.
Tego typu umowa nie jest standardem na rynku deweloperskim, stosują ją zazwyczaj mniejsi gracze, lub duże podmioty w sytuacjach kiedy bardzo zależy im na związaniu klienta z ich firmą. Może to być przykład mniej atrakcyjnego mieszkania, zakończenia inwestycji, lub wyprzedaży stoków mieszkaniowych (nieruchomości z różnych inwestycji, jakie nie sprzedały się w pierwszym okresie sprzedaży danej inwestycji)
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna jest krokiem, który ma prowadzić do zawarcia umowy ostatecznej, przenoszącej prawo własność na nabywcę. Podpisuje się ją u notariusza, a jej forma zależy od dewelopera, dlatego zawsze podpowiadamy naszym klientom, aby weryfikować jej zapisy. O tym co dokładnie powinno się w niej znaleźć napiszemy poniżej.
Umowa ostateczna przyrzeczona
Po pierwsze, umowa ostateczna przyrzeczona jest zawsze zawierana w formie aktu notarialnego. Podstawą tej umowy jest umowa przedwstępna, z której wynikają wszystkie zawarte ustalenia i warunki wynegocjowane przez strony. W umowie tej też można dokonać zmiany zapisów pod warunkiem wyrażenia zgody przez wszystkie zainteresowane strony. Umowa ta reguluje wszystkie wcześniej wynegocjowane warunki umowy takie jak; cena , sposób zapłaty, harmonogram rozliczeń, inne zobowiązania stron, pokrycie kosztów, daty przekazania nieruchomości, koszty przeniesienia własności itp.
Elementy umowy deweloperskiej
- Określenie stron, miejsce i data podpisania umowy deweloperskiej,
- Cenę nabycia prawa,
- Pełną informację o nieruchomości,
- Określenie położenia oraz istotnych cech nieruchomości,
- Termin przeniesienia na nabywcę,
- Harmonogram i wysokość wpłat pieniężnych przez nabywcę dla dewelopera,
- Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
- Określenie warunków odstąpienia od umowy także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę,
- Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznanie się nabywcy z ich treścią,
- Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia praw własności oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Kara umowna w umowie deweloperskiej
W pierwszej kolejności należy określić, czym dokładnie jest kara umowna. Przyjmuje się, że ma ona funkcję odszkodowawczą na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Ustawa deweloperska reguluje, co musi znajdować się w zapisach pomiędzy sprzedającym, a nabywcą. Zawiera regulacje, które przewidują odpowiedzialność dewelopera za to. że nie dotrzyma przynajmniej jednego z tych terminów. Takie zapisy uwzględniają stosowne kary umowne.
Kara umowna to kwota pieniężna, którą deweloper będzie musiał zapłacić nabywcy za każdy dzień opóźnienia. Z reguły jej wysokość odpowiada wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, czyli obecnie wynosi 0,019 proc. ceny za każdy dzień opóźnienia. W sytuacji, kiedy deweloper nie wprowadzi kar do umowy, nabywcy przysługuje odszkodowanie za opóźnienie. Podsumowując, w przypadku, kiedy za opóźnienie ponosi winę deweloper, to kupujący musi dokładnie wyliczyć i wykazać, ile pieniędzy stracił wskutek niedotrzymania ustalonego terminu.
Dlaczego warto sprawdzić umowę deweloperską?
Bo jest to bardzo ważny dokument formalno – prawny. Jedyny, na jaki możesz się powołać chcąc egzekwować swoje prawa. Dlatego tak bardzo ważne, jest aby, go nie bagatelizować. Mogę podzielić się swoim doświadczeniem, że kiedy prywatnie kupujemy nieruchomości na rynku pierwotnym zawsze korzystamy z usługi radcy prawnego, aby sprawdzić zapisy tego rodzaju umowy. Nie zawsze istnieje możliwość, aby negocjować zapisy umowy, ponieważ najzwyczajniej w świecie deweloper może nie chcieć tego zrobić. Warto jednak wiedzieć co się podpisuje i jakie finalnie mamy prawa.
Dawid Małycha – Managing Director Małycha Nieruchomości Premium
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Nieruchomości Premium i Małycha Business Finance
Pomocne Materiały:
- umowa na wyłączność – zalety takiej współpracy z pośrednikiem
- nieruchomości premium – jak sprzedawać nieruchomości luksusowe?
- inwestowanie w nieruchomości – strategie inwestowania w nieruchomości na rynku Premium
- jak zrobić zdjęcia mieszkania – czyli jak przygotować się do sprzedaży
Motywacja MNP:
- wartości w życiu naszej firmy – jak budujemy naszą firmę, w jakie wierzymy wartości?
- Talenty Gallupa – czyli jak buduję mój zespół?
Kredyty Hipoteczne (Blog MBF):
- zakup mieszkania na rynku wtórnym na kredyt – jak to wszystko zorganizować?
- co sprawdzić przed zakupem mieszkania – bardzo ważny wątek
Małycha Nieruchomości Premium & Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów
Dawid i Olga Małycha to właściciele agencji nieruchomości operującej na rynku wyższym i Premium, oraz firmy pośrednictwa kredytowego.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później dodatkowo Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
Agencja nieruchomości MNP to nieruchomości segmentu wyższego, oraz Premium. Obsługujemy klientów z Polski, oraz całego świata. Dawid prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości. Olga ze swoim zespołem w części MBF pomaga uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości.
Szukasz kredytu hipotecznego? Sprawdź ten adres Małycha Business Finance
