Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym strony, czyli kupujący i sprzedający, zobowiązują się do zawarcia docelowej umowy, nazwanej umową przyrzeczoną. Kodeks cywilny (art. 389) określa umowę przedwstępną kupna mieszkania następująco: „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy” nazywanej również przyrzeczoną, ostateczną.
Zdecydowałeś się kupić swoje wymarzone “M”. Zakładam, że jesteś w stanie ocenić jej wartość w sposób prawidłowy, jeśli masz wątpliwości to zapoznaj się z moim innym artykułem jak oszacować wartość nieruchomości? Pokazaliśmy tam różne metody wyceny nieruchomości, zarówno te płatne, jaki i bazujące na know-how specjalistów. Jeśli z kolei chcesz sprzedać mieszkanie, a poprzez podpisanie umowy przedwstępnej chcesz zabezpieczyć swoje interesy – ten artykuł będzie dla Ciebie bardzo przydatny. Chciałbym dziś bowiem pokazać zarówno perspektywę sprzedającego, jak i kupującego. No to zaczynajmy. Z dzisiejszego wpisu dowiesz się. m.in:
- w jakich sytuacjach warto podpisać umowę przedwstępną?
- kwestia kredytu a podpisanie umowy
- umowa przedwstępna a wpis do księgi wieczystej
- czy możliwe jest rozwiązanie umowy przedwstępnej zakupu mieszkania?
- co powinno znajdować się w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania?
Kiedy podpisujesz umowę przedwstępną?
Na co dzień prowadzę agencję nieruchomości, w niej nasz MNP Super Team. Zaskoczę Cię, ale nie zawsze podpisujemy od razu umowę przedwstępną. Skąd mamy wiedzieć, czy nasz potencjalny klient ma zdolność kredytową, bądź stać go na zakup nieruchomości? Dlatego właśnie najpierw skupiamy się na sprawdzeniu tych wątków. Jeśli jest to transakcja gotówkowa to wydaje się to być prostą sprawą – prosimy o wyciąg bankowy. Jeśli jest to transakcja kredytowa, to taka osoba musi się spotkać z naszym ekspertem kredytowym, prywatnie moją żoną. Ola prowadzi butikową i jednocześnie topową markę na rynku pośrednictwa kredytów hipotecznych.
Jeśli kupujesz mieszkanie to zacznij od wątku kredytowego. Nie rozpoczynaj negocjacji, ani rozmów o warunkach transakcji nie wiedząc na jaki kredyt Cię stać, oraz jaką ratę jesteś w stanie płacić w każdym miesiącu? Jeśli jesteś sprzedającym musisz wiedzieć, że Twój potencjalny nabywca ma szansę graniczącą z pewnością na otrzymanie decyzji kredytowej, jaka pozwoli mu zakupić Twoje mieszkanie.
Co się stanie, jeśli kupujący nie otrzyma kredytu?
Umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt może uwzględniać zapis, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta, o ile kupujący otrzyma pozytywną decyzję kredytową z banku. Jeśli decyzja będzie odmowna, to będzie zwolniony z odpowiedzialności za niespełnienie warunków umowy. Innymi słowy sprzedający będzie zobowiązany do zwrotu zadatku. No i tu zaczynają się schody. Czy wyobrażacie sobie sprzedającego, który akceptuje taki zapis? Ja tak, ponieważ wszyscy nasi sprzedający finalnie się na to godzą. Wynika to z prostego faktu, że każdy kupujący przed podpisaniem umowy przedwstępnej musi przejść naszą weryfikację kredytową. To znowu powoduje że wszystkie strony czują się bezpiecznie.
Oczywiście możesz nie akceptować takiego scenariusza, ale muszę Ci powiedzieć, że dzisiaj kiedy piszę ten artykuł (marzec 2021) w trakcie szalejącej pandemii, prawdopodobnie każdy sąd przyznałby rację kupującemu. Ten zadatek i tak wróciłby do niego, a Ty pewnie nie mógłbyś sprzedać nieruchomości – osoba wpłacająca zadatek i podpisująca umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, może wnieść o wpisanie roszczenia do księgi wieczystej. Powoduje to prawo pierwokupu nieruchomości przez kolejne dwanaście miesięcy.
Umowa rezerwacyjna, a umowa przedwstępna
Zdarza się, że zamiast umowy przedwstępnej podpisujemy umowę rezerwacyjną. Czemu? Wyobraź sobie sytuację, że sprzedajemy mieszkanie, na które jest wielu chętnych. W pewnym momencie możemy to rozegrać w taki sposób, że prosimy naszych kupujących o złożenie oferty – jakby przyspieszamy ten proces – mówiąc wszystkim zgodnie z prawdą, że kto pierwszy ten lepszy. W takiej sytuacji, jeśli chcesz szybko zamknąć transakcje, oraz zablokować sprzedającego przed kolejnymi prezentacjami, oraz może licytacją ceny (ale tym razem w górę) to warto rozważyć opcję podpisania umowy rezerwacyjnej. Warto wiedzieć, że nie jest ona regulowana kodeksem cywilnym, więc korzystajcie z niej w sytuacji mając zaufanie do drugiej strony. Nie sugerowałbym również wpłacania dużego zadatku, oraz na pewno warto wykonać przelew, zamiast płatności gotówkowej.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?
Poprawne sformułowanie zapisów umowy przedwstępnej jest bardzo ważne. Daje to gwarancję dochodzenia roszczeń przez strony. Często moi klienci pytają mnie, kto jest odpowiedzialny za przygotowanie wzoru umowy? Odpowiadam, że każda ze stron może sformułować taką umowę. Najlepiej jednak jeśli to zadanie powierzymy notariuszowi. Należy pamiętać, że zapisy, które obowiązkowo muszą się pojawić w umowie, wskazuje kodeks cywilny. Mimo, że to dla nas chleb powszedni ja również czuję się lepiej, jeśli umowę przygotowuje notariusz, każda sytuacja choć z pozoru prosta, jest jednak inna. Poza tym w mojej branży jak w żadnej innej działa stara prawda, że umowę przygotowujesz na złe czasy. Jeśli nie wiesz jak skonstruować treść umowy przedwstępnej, bądź nie chcesz brać odpowiedzialności za aspekty prawne zakupu lub sprzedaży nieruchomości, zacznij pracę z agencją, a najlepiej agentem nieruchomości na wyłączność. Więcej pisałem o tym w artykule jak wybrać agencję nieruchomości?
Treść umowy przedwstępnej – konkretne zapisy
Jeśli nie wiesz, nie jesteś pewien, co powinno się znajdować w umowie przedwstępnej, to jest mój bonus dla ciebie. Poniżej masz spis informacji, które koniecznie muszą znaleźć się w umowie przedwstępnej.
- dokładne określenie stron, wyjaśnienie, czy mamy do czynienia z osobami fizycznymi, prawnymi czy jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej, które na mocy prawa zyskały zdolność prawną (możliwość bycia podmiotem prawa)
- informacje o mieszkaniu – adres, stan zabudowy, powierzchnia, cena
- określenie usytuowania lokalu w budynku
- dane osobowe stron transakcji – imiona, nazwiska, daty urodzenia, adresy, numery dowodów tożsamości
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej – przepisy kodeksu cywilnego tego nie wymagają, ale warto określić to w umowie
- termin przeniesienia prawa własności
- warunki i termin spełnienia świadczeń pieniężnych
- wysokość kar i odsetek w przypadku niedotrzymania warunków umowy przez strony
- oświadczenie nabywcy o odbiorze informacyjnego prospektu
- inne ważne – kwestia zwrotu zadatku w przypadku nie otrzymania decyzji kredytowej, aspekty związane z prowadzeniem działalności przez sprzedającego w mieszkaniu (niezaleganie z ZUS), oraz aspekty prawno-techniczne dotyczące samego mieszkania lub domu.
Jaki jest koszt umowy przedwstępnej zakupu mieszkania?
Zacznę od tego, że musisz pamiętać, że jeśli decydujesz się na podpisanie umowy przedwstępnej w formie umowy cywilnoprawnej, to takie rozwiązanie nie pociąga za sobą kosztów dodatkowych. Oczywiście możesz i masz prawo zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Wówczas umowę podpisuje się w obecności notariusza, który za sporządzenie umowy i jej poświadczenie pobiera taksę notarialną.
Jeśli chodzi o pieniądze, płatności to zawsze znajdą się jakieś pułapki. Dlatego pamiętaj, że finalna opłata u notariusza zależna jest m.in. od liczby podpisów do notarialnego poświadczenia. Wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna, zależna jest od wartości nieruchomości. Ważne! Jeśli podpisujesz umowę przedwstępna w formie aktu notarialnego, to czekają cię jeszcze dodatkowe koszty. I teraz moja rada. Skoro już znasz swoją zdolność kredytową, to zanim zakupisz nieruchomość skonsultuj się z wybranym wcześniej notariuszem ile będzie Cię kosztowała transakcja zakupu mieszkania. Praktyka jest taka, że za akt notarialny płaci kupujący. I tu ciekawostka, wszyscy myślą, że to sztywna zasada, a to jest tylko praktyka rynkowa. Jeśli jesteś dobry w negocjacjach możesz tą opłatę podzielić po 50% ze sprzedającym.
Umowa przedwstępna, a wpis do księgi wieczystej
Notariusz składa wniosek o wpis w księdze wieczystej danej nieruchomości, jeśli umowa przedwstępna jest zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli nie chcesz, aby zrobił to notariusz, wniosek możesz złożyć samodzielnie. Dokonanie takiego wpisu jest dodatkowym zabezpieczeniem dla potencjalnego kupującego. Jest on twoim gwarantem dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości wobec jej właściciela. Za właściciela uważamy obecnego właściciela, ale także każdego przyszłego, który nabył mieszkanie już po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. Zanim to jednak zrobisz skonsultuj się ze swoim ekspertem kredytowym, czy taka sytuacja nie wpłynie negatywnie na udzielenie kredytu. W księdze wieczystej pojawi się bowiem wzmianka, a ta nie będzie widoczna dla banku. Zrealizowanie wniosku w sądzie to dziś czas operacyjny wynoszący wiele miesięcy. Nie mówię, że nie można tego zrobić, ale po prostu to sprawdź. W naszym zespole zawsze podpowiada nam Olga.
Czy możliwe jest rozwiązanie umowy przedwstępnej zakupu mieszkania?
Kodeks cywilny nie reguluje procesu odstąpienia od umowy przedwstępnej. Oczywiście strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania. Musi on jednak nie sprzeciwiać się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Warto zwrócić uwagę, że umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną. Dlatego sugeruję ci, że warto zamieścić w niej dodatkowe zastrzeżenia. Mogą one dotyczyć terminu i sposobu zapłaty części czy całości ceny z umowy ostatecznej. Jeśli w twojej umowie brak takiego zapisu może to stanowić uzasadnione skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy czy jej rozwiązania.
Jeśli dokonałeś zadatku podpisując umowę przedwstępną masz swoje prawa. Po pierwsze w sytuacji niewykonania umowy przez jedną ze stron, masz prawo od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Natomiast jeśli sam go dałeś, możesz żądać sumy dwukrotnie wyższej. Musisz pamiętać, że roszczenie dotyczące żądania zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty zadatku albo prawo zatrzymania zadatku powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Jeżeli tego nie zrobisz masz prawo żądać odszkodowania na ogólnych zasadach, którego wysokość określa wysokość poniesionej szkody. W skład takiej szkody wchodzi niewątpliwie wpłacony przez tą stronę zadatek. Natomiast nie ma podstaw do żądania w oparciu o art. 471 KC jego podwójnej kwoty.
Tips and Tricks od mojego zespołu MNP Super Team
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną – koniecznie zwróć uwagę na następujące aspekty. Wiem, że o części z nich wcześniej nie słyszałeś. To dlatego jesteśmy tak skuteczni dla naszych klientów. Powodzenia!
- Sprawdź zdolność kredytową, ale również ratę kredytu. Może się bowiem okazać, że stać Cię na zakup, ale nie chcesz płacić takiej raty w połączeniu z czynszem.
- Dowiedz się jak wygląda proces kredytowy, ile czasu będziesz czekać na kredyt.
- Skonsultuj się z notariuszem w sprawie kosztów dla umowy przedwstępnej i przyrzeczonej.
- Poproś właściciela o numer księgi wieczystej, oraz podstawę nabycia.
- Zmierz, jeśli to możliwe, wymiary mieszkania. W księdze wieczystej mogą być rozbieżności, a metraż nie wchodzi do rękojmi wiary ksiąg wieczystych.
- Porozmawiaj z sąsiadami. To taki typ człowieka, który zawsze powie Ci prawdę.
- Sprawdź rachunki za prąd, gaz, oraz opłaty wspólnoty. Pobierz wyciągi za ostatnie 12 miesięcy i poszukaj nieprawidłowości.
- Dowiedz się, czy istnieje możliwość wzrostu czynszu w najbliższych miesiącach. Może to być związane z remontem: elewacji, piwnic, dachu, oraz innych części wspólnych.
- Sprawdź stan techniczny mieszkania – my w naszym zespole zadajemy w mieszkaniu kamienicznym 31 pytań.
- Musisz wiedzieć, czy mieszkanie które kupujesz jest pod nadzorem konserwatora, lub w trakcie wyjaśnienia stanu własności gruntu.
Największe Błędy Przy Zakupie Mieszkania
A teraz sprawdźcie film, jaki nagrałem dla naszych klientów.
Dawid Małycha – Managing Director Małycha Nieruchomości Premium
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Nieruchomości Premium i Małycha Business Finance
Pomocne Materiały:
- umowa na wyłączność – zalety takiej współpracy z pośrednikiem
- nieruchomości premium – jak sprzedawać nieruchomości luksusowe?
- inwestowanie w nieruchomości – strategie inwestowania w nieruchomości na rynku Premium
- jak zrobić zdjęcia mieszkania – czyli jak przygotować się do sprzedaży
Motywacja MNP:
- wartości w życiu naszej firmy – jak budujemy naszą firmę, w jakie wierzymy wartości?
- Talenty Gallupa – czyli jak buduję mój zespół?
Kredyty Hipoteczne (Blog MBF):
- zakup mieszkania na rynku wtórnym na kredyt – jak to wszystko zorganizować?
- co sprawdzić przed zakupem mieszkania – bardzo ważny wątek
Małycha Nieruchomości Premium & Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów
Dawid i Olga Małycha to właściciele agencji nieruchomości operującej na rynku wyższym i Premium, oraz firmy pośrednictwa kredytowego.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później dodatkowo Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
Agencja nieruchomości MNP to nieruchomości segmentu wyższego, oraz Premium. Obsługujemy klientów z Polski, oraz całego świata. Dawid prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości. Olga ze swoim zespołem w części MBF pomaga uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości.
Szukasz kredytu hipotecznego? Sprawdź ten adres Małycha Business Finance
