Pytanie tytułowe słyszymy w zasadzie każdego dnia od naszych klientów. Właściwie to nie ma znaczenia, czy sprzedajesz nieruchomość za sto tysięcy czy za milion złotych. Techniki sprzedaży, jak i przygotowanie nieruchomości są zbliżone. Dlatego – mamy nadzieję – ten artykuł trafi do serc wielu osób. Zakup lub sprzedaż nieruchomości to wieloetapowy proces, dlatego w dzisiejszym wpisie skupimy się na trzech kluczowych wątkach. Jak wycenić mieszkanie, gdzie je ogłaszać, oraz jak obronić cenę w negocjacjach? Spis treści:
- Wycena mieszkania na sprzedaż.
- Gdzie ogłaszać nieruchomość do sprzedaży?
- Skuteczne negocjacje ceny.
- Podsumowanie - jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie?
Jak wycenić mieszkanie?
Wiemy, że jak nikt inny wierzysz w wysoką wartość mieszkania. Przecież od tego zależy Twój potencjalny zysk lub strata. Zgadzamy się z Tobą, że sprzedaż mieszkania powinna się wiązać z wysoką ceną. Zanim jednak wystawisz swoje ogłoszenie sprawdź w przeglądarce jak wygląda konkurencja? To naprawdę najtańsza opcja ustalenia ceny mieszkania i jednocześnie najprostsza. Sprawdź dwa lub trzy różne portale nieruchomości oraz przejrzyj ceny ofertowe mieszkań dostępnych w Twojej najbliższej okolicy.
Pamiętaj, że to, co najprostsze, nie oznacza, że będzie najlepsze. Są to ceny ofertowe, a nie ceny sprzedaży. Mieszkania na sprzedaż jakie tam znajdziesz mogą mieć różne ceny w odchyleniu nawet do 20%. Po drugie mogą się zdarzyć nieruchomości, w przypadku których właściciel nie przeszedł przez wskazane tu pierwsze ćwiczenie i oczekuje nierealnej ceny sprzedaży. Niemniej po wykonaniu tego zadania powinieneś już mieć pewien ogląd sytuacji. Przeglądarki internetowe to nadal tylko oferty sprzedaży, nie jest to realna wycena. Możemy tam znaleźć nieruchomości wystawione na sprzedaż od miesięcy. Korzystanie z takich informacji pokazuje przede wszystkim oczekiwania właścicieli, nie realne ceny mieszkań.
Jak wycenić mieszkanie na sprzedaż przez osobę uprawnioną?
Skontaktuj się z rzeczoznawcą. Jest to rozwiązanie wymagające nakładu pieniężnego w zakup wyceny nieruchomości, ale bardziej skuteczne od poprzedniego. Po pierwsze wycena będzie dotyczyć Twojej nieruchomości, a po drugie – będzie dokonana na podstawie różnych transakcji - cen nabycia i sprzedaży nieruchomości znajdujących się w okolicy. Dlaczego więc nie jest to najlepszy sposób na uzyskanie realnej ceny za Twoją nieruchomość? Biura nieruchomości wiedzą, że rzeczoznawca nie wycenia wartości dodanej, a opiera się jedynie na cenach podobnych mieszkań z okolicy. Akt notarialny, którego cenę pobiera rzeczoznawca zawiera jedynie suchą informację. Jeśli więc posiadasz coś niezwykłego w mieszkaniu lub w domu, prawdopodobnie nie zostanie to uwzględnione. Co mamy na myśli? Widok z okien, indywidualne projektowane wnętrza, brak sąsiadów na piętrze, niesamowity taras itd. Wycena lokalu na sprzedaż jest ważna, ale nadal nie jest kluczowa.
Agencja Nieruchomości Premium - zaufaj doświadczeniu
W naszym MNP Super Team - każdego dnia oglądamy jakieś mieszkanie. Myślimy, że jesteśmy w stanie precyzyjnie określić, ile może kosztować dana nieruchomość, oraz ile za nie będą oferować klienci. Robimy to na podstawie naszego doświadczenia jako pośrednicy nieruchomości. Uważamy, że pomoc doświadczonego agenta nieruchomości jest bezcenna w wycenie mieszkania lub domu. Przygotowując się do pierwszego spotkania z klientem, sprawdzamy ceny transakcyjne z okolicy na podstawie aktów notarialnych. W przypadku trudniejszych nieruchomości, przed rozpoczęciem współpracy wykonujemy dodatkowo wycenę nieruchomości.
Szukanie tego, co unikalne i niepowtarzalne jest finalnym etapem naszej pracy. Możesz próbować samodzielnie wycenić nieruchomość. Możesz opierać się na portalach internetowych bądź nawet zakupić usługę profesjonalnej wyceny. Wiemy jednak, że tylko współpraca z doświadczonym agentem nieruchomości pomoże Ci nie tylko ustalić realną cenę nieruchomości, ale również ją następnie obronić w procesie prezentacji i negocjacji. Obronić jest tutaj słowem kluczem.
Ogłoszenia w serwisach nieruchomości
Rynek nieruchomości oferuje dziś kilkanaście portali. Tu, jak w życiu sprawdza się zasada, że liczy się jakość, nie ilość. Klienci i tak trafiają zazwyczaj od trzech do pięciu portali, więc większa liczba mija się z celem. Należy wiedzieć, które wybrać. Następnie – jaki kupić pakiet, w jaki sposób podbijać ofertę, aby zawsze wyświetlała się na kluczowych pozycjach. Dlaczego warto promować oferty? Jeśli tego nie zrobisz, nie masz szans trafić do klienta. Ludzie zazwyczaj oglądają zdjęcia oferty z pierwszej strony, no może z dwóch lub trzech, jeśli są wyjątkowo cierpliwi.
Jak sprawdzić, które portale są najlepsze? Po pierwsze możesz zapytać eksperta nieruchomości, po drugie możesz śledzić rynek. W praktyce sprowadza się to do pierwszego punktu. Co ciekawe biuro, lokal użytkowy, dom, czy mieszkanie pod wynajem to zupełnie inne typy nieruchomości i każda z nich wymaga innego know-how. Oczywiście wierzymy w to, że taka wiedza znajduje się w agencjach nieruchomości. Poniżej przedstawiamy Wam dane z ostatniego miesiąca, kiedy powstał ten artykuł.
Dzień otwarty nieruchomości, czy to na pewno skuteczny pomysł?
Kiedy przyjmujemy nową ofertę, czasami organizujemy dni otwarte. Taka usługa polega na zorganizowaniu dla naszych współpracowników, naszych klientów oraz partnerów - kolegów z branży - spotkania w sprzedawanym mieszkaniu lub domu. Często dzieje się to w okresie, kiedy oferty nie ma jeszcze w internecie. Dzięki temu chcemy uzyskać efekt unikalności dla potencjalnego nabywcy. Wyobraźcie sobie jak to działa. Każdy szuka nowych i unikalnych nieruchomości. Niezależnie czy kupujecie nieruchomość w celach pod wynajem, czy typowo mieszkaniowych chcielibyście kupić okazję. Jako agencja nieruchomości musimy więc wykreować taką okazję. Kiedy więc proponujemy ofertę, do której nikt inny poza nami nie ma dostępu, mamy możliwość sprzedać mieszkanie szybciej.
Trzeba uczciwe przyznać, że organizowanie dni otwartych nie jest jeszcze w Polsce bardzo popularne. Zdarza się więc, że na tego typu wydarzenie nie przychodzi nikt inny poza naszym zespołem. Jeśli mielibyśmy jednak powiedzieć, czy ma to sens to nasza odpowiedź zawsze będzie taka sama. Tak, ma to sens. Wysłanie zaproszenia do kilkudziesięciu agencji to także informacja o tym, że na rynku pojawiło się nowe mieszkanie. Poza tym jesteśmy zgranym zespołem agentów nieruchomości, naszą siłą jest wymiana informacji pomiędzy nami.
Bazy MLS i SWO, czym się różnią, oraz do czego służą?
Dziś na rynku agencji nieruchomości funkcjonuje trend współpracy. Objawia się to w taki sposób, że jeśli odpowiadamy za sprzedaż danego mieszkania to dzielimy się ofertą niejako z innymi agencjami. W praktyce polega to na tym, że udostępniamy tą ofertę w systemach wymiany ofert pomiędzy agencjami, dzięki czemu zwiększamy szanse właścicieli mieszkań na dotarcie do potencjalnych klientów oraz sprzedaż ich mieszkania. Należy jednak wiedzieć, że system MLS dotyczy tylko ofert wyłącznych. Nasz Super Team pracuje tylko w takim systemie. Uważamy, że każde mieszkanie na sprzedaż powinno trafić do systemu wymiany ofert. Czas sprzedaży nieruchomości skróciłby się do minimum. Takie nasze zawodowe marzenie.
Jak negocjować cenę mieszkania?
Negocjowanie ceny mieszkania to trudna sztuka. Chyba najtrudniejszy ze wszystkich elementów, o których tutaj piszemy. Wymaga dużego wyczucia, taktu, umiejętności odczytania czyichś intencji oraz wyłączenia emocji. Możesz posiadać te wszystkie cechy, ponieważ dziś wiele osób zawodowo zajmuje się tematem negocjacji. Sprzedanie mieszkania to jednak zadanie, które powinieneś oddelegować osobie trzeciej. Długo zastanawialiśmy się, w jaki sposób opisać nasze doświadczenia tak, aby nie powstała z tego książka albo przynajmniej kolejny obszerny artykuł. Negocjacja ceny mieszkania to bardzo ważny wątek. Użyjemy więc punktów, by zwrócić Twoją uwagę na kluczowe według nas aspekty.
- Wyłącz emocje. Jeśli nie potrafisz tego zrobić, negocjacje oddaj w ręce kogoś innego.
- Ustal na początku, na czym Ci najbardziej zależy (cena, meble, czas wyprowadzki, gotówka czy kredyt itd.). Ustal priorytety i pamiętaj, że nie zawsze ugrasz wszystko.
- Bądź miły, nie unoś się, nie obrażaj drugiej strony. Kupującemu jest łatwiej zrezygnować z zakupu mieszkania, bo ma duży wybór na rynku. Ty raczej będziesz mieć zawsze mniejszy.
- Kwestie wrażliwe, ale ważne dla kupującego, nie mogą pozostawać owiane tajemnicą. Ludzie odstępują od zakupu mieszkania, gdy zaczynają tracić zaufanie do sprzedającego. Ta sama zasada działa w drugą stronę – jeśli kupujący przeciąga termin zakupu.ee
- Ludzie negocjują zawsze. Po prostu to zaakceptuj.
- Bądź profesjonalny, wysłuchaj wszystkich argumentów, nie musisz jednak odnosić się do każdego z nich.
- Fakt, że ktoś ma ograniczoną kwotowo zdolność kredytową, nie jest dla Ciebie argumentem. Przypominamy, wyłącz emocje.
- To, że należy zmienić układ mieszkania, aby przywrócić mu stan użyteczności dla rodziny z dzieckiem, jest już rzeczą godną uwagi.
TOP 3 - negocjacja ceny mieszkania
- Ustal cenę maksymalną oraz minimalną. Dotykając którejkolwiek z granic, zamykaj negocjacje. Pamiętaj, że w myśl przysłowia hyrty traci dwa razy. Od tego jest tylko jeden wyjątek – czytaj niżej.
- Nigdy, ale to nigdy nie zgadzaj się na pierwszą propozycję, choćby była lepsza niż Twoje maksimum. Jeśli oferta jest poniżej Twoich oczekiwań zawsze możesz powiedzieć, że musisz się skonsultować z żoną lub mężem. Możesz też powiedzieć, że wycena mieszkania była wyższa. W ostateczności powiedz, że ogłoszenie miało na celu sprawdzenie rynku i jeśli cena jest tak niska to zdecydowałeś się nie sprzedawać lokalu, w którym mieszkasz.
- Graj aktorsko, czyli udawaj zdumienie, bądź zniesmaczony, a nawet lekko obrażony, negocjacje to gra.
Kredyt hipoteczny a sprzedaż mieszkania
W naszej agencji posiadamy profesjonalny dział pośrednictwa kredytów hipotecznych - to jest nasza druga firma - Małycha Business Finance. Zazwyczaj posiadamy zgodę potencjalnych nabywców na sprawdzenie ich zdolności kredytowej. Uważamy, że każdy właściciel ma prawo zapytać o zdolność kredytową nabywcy. Czy zdarza się, że ktoś odmawia współpracy? Tak oczywiście. Nauczeni doświadczeniem wiemy, że może to być znak ostrzegawczy. Do tego samego zachęcamy i Was. Pytajcie o to, w jaki sposób Wasz klient zamierza zakupić mieszkanie, a następnie to weryfikujcie. Jeśli nabywca ma dostęp do Waszych danych i sprawdza księgi nieruchomości, Wy macie święte prawo do oszczędności swojego czasu. W taki sposób rozumiemy sprawdzenie wypłacalności nabywcy.
Jak korzystnie sprzedać mieszkanie?
Sprzedaż nieruchomości może być prosta. Wystarczy wiedza, doświadczenie i trochę szczęścia. W odpowiedzi na pytanie jak szybko sprzedać mieszkanie mam jednak dużo pokory. Szczęście może mieć każdy. Wiedzy i doświadczenia nie zdobędziesz w miesiąc. Jako zespół na nasze doświadczenie zawodowe pracowaliśmy kilkanaście lat i uważamy, że nadal się uczymy. Dlatego jesteśmy przekonani, że oddając sprawy w ręce specjalisty, po stokroć zwiększacie swoje szanse skutecznej sprzedaży mieszkania lub domu. Sprzedaż następuje wtedy szybko i przy realnej cenie rynkowej.
Na koniec generalny tip w sprzedaży mieszkania. Jeśli zaskoczy Cię oferta, zawsze możesz powiedzieć, że Twoja wycena nieruchomości jest na innym poziomie, nawet jeśli jest inaczej. Kto to sprawdzi? Poza tym ludzie kupują drożej, jeśli kogoś lubią, to nasza żelazna zasada prowadzenia negocjacji. Dlatego staramy się mieć zawsze dobre relacje zarówno ze sprzedawcą nieruchomości, ale też potencjalnym nabywcą. Spodobał Ci się ten artykuł? Przeczytaj kolejny wpis jak wybrać agencję nieruchomości?
MNP Super Team - Zaufaj Profesjonalistom
Obserwuj nasz Instagram: Małycha Nieruchomości Premium
Nieruchomości (Blog MNP):
- Inwestowanie w nieruchomości – opis 4 strategii inwestowania w nieruchomości
- Home Staging - kiedy warto stosować i jakie efekty przynosi?
- Mieszkanie Saska Kępa - opis dzielnicy okiem agencji nieruchomości
Kredyty Hipoteczne (Blog MBF):
- Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem – finansowanie dochodu pasywnego (MBF)
Małycha Nieruchomości Premium & Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów
Dawid i Olga Małycha to właściciele agencji nieruchomości operującej na rynku wyższym i Premium, oraz firmy pośrednictwa kredytowego.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później dodatkowo Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
Agencja nieruchomości MNP to nieruchomości segmentu wyższego, oraz Premium. Obsługujemy klientów z Polski, oraz całego świata. Dawid prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości. Olga ze swoim zespołem w części MBF pomaga uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości.
Szukasz kredytu hipotecznego? Sprawdź ten adres Małycha Business Finance
